[Luận văn 2022] Pháp luật về môi giới bất động sản – Thực tiễn thực hiện tại tỉnh Bình Dương – ThS. Phạm Cao Duy Minh

[Luận văn 2022] Pháp luật về môi giới bất động sản – Thực tiễn thực hiện tại tỉnh Bình Dương – ThS. Phạm Cao Duy Minh

Lý do thực hiện đề tài

Kinh doanh bất động sản là một lĩnh vực kinh doanh không chỉ thu hút sự quan tâm đặc biệt của các nhà đầu tư trong và ngoài nước mà còn của rất nhiều người dân trong xã hội, bởi sự hấp dẫn về lợi nhuận cao do hoạt động này mang lại. Tuy nhiên, hoạt động kinh doanh bất động sản cũng tiềm ẩn vô vàn rủi ro. Rủi ro trong hoạt động kinh doanh bất động sản không chỉ gây thiệt hại lớn về vật chất cho các nhà đầu tư mà còn để lại những hậu quả nặng nề về mặt xã hội và làm giảm tính hấp dẫn của môi trường đầu tư. Hơn nữa, hoạt động kinh doanh bất động sản vô cùng phức tạp do thị trường bất động sản mang tính phân khúc, tính địa phương, chịu tác động của chính sách pháp luật, đặc điểm tâm lý, truyền thống và thị hiếu của người dân… Điều này lại càng làm gia tăng tính rủi ro cho hoạt động kinh doanh bất động sản. Để giảm thiểu rủi ro và bảo toàn đồng vốn đầu tư, hình thức dịch vụ môi giới bất động sản ra đời, những người làm dịch vụ này sẽ đứng ra thực hiện trung gian môi giới cho các giao dịch bất động sản, góp phần tích cực vào sự sôi động của thị trường bất động sản.

Là cửa ngõ giao thương với Thành phố Hồ Chí Minh, Bình Dương mang trong mình nhiều tiềm năng để phát triển kinh tế – xã hội. Những năm gần đây, Bình Dương là địa phương có tốc độ tăng trưởng kinh tế hàng đầu cả nước. Theo số liệu thống kê từ Cục Đầu tư nước ngoài, Bộ Kế hoạch và Đầu tư, trong năm 2021 Bình Dương là tỉnh thu hút nguồn vốn đầu tư nước ngoài (FDI) lớn thứ tư cả nước, đạt trên 2,13 tỷ USD, chiếm 6,8% tổng vốn đầu tư cả nước. Trong đó, lĩnh vực kinh doanh bất động sản được đặc biệt quan tâm, nhất là khi tình hình hình dịch bệnh Covid-19 vẫn còn đang diễn biến phức tạp, các kênh đầu tư khác như chứng khoán, vàng đang gặp phải rất nhiều khó khăn thì bất động sản vẫn được đánh giá là kênh đầu tư có lời, chịu ít sự ảnh hưởng. Mức độ quan tâm chung tới thị trường bất động sản sau làn sóng Covid-19 lần 1 tăng 306%, sau Covid-19 lần 2 thị trường tăng 62%, sau Covid-19 lần 3 thị trường tăng mạnh 378%. Riêng khu vực Bình Dương, lượt tìm kiếm gây bất ngờ với con số thống kê sau các đợt Covid 1,2,3 lần lượt là 620%, 36% và 668% (theo số liệu thống kê của Báo cáo quý I năm 2021 của Batdongsan.com.vn).

Tuy nhiên, hoạt động môi giới bất động sản ở nước ta nói chung và ở Bình Dương nói riêng thời gian qua đã xuất hiện nhiều hạn chế, yếu kém. Việc thực hiện Luật Kinh doanh bất động sản và các văn bản luật có liên quan như Nghị định 76/2015/NĐ-CP quy định chi tiết một số điều của Luật Kinh doanh bất động sản; Công văn 1436/BXD-QLN năm 2015 thực hiện Luật Kinh doanh bất động sản 2014 vẫn còn nhiều vướng mắc, bất cập, đặc biệt là về điều kiện kinh doanh môi giới, hợp đồng môi giới, quyền và nghĩa vụ các bên, phí môi giới và hoa hồng môi giới. Điều này dẫn đến việc xuất hiện nhiều tổ chức, cá nhân kinh doanh môi giới bất động sản mang tính tự phát, thiếu chuyên nghiệp, không tuân thủ nghiêm chỉnh quy tắc đạo đức khi hành nghề, hợp đồng môi giới và thù lao, hoa hồng môi giới còn nhiều kẻ hở, chưa rõ ràng dẫn đến nhiều vụ việc tranh chấp xảy ra. Để khắc phục những trở ngại này thì việc hoàn thiện pháp luật về môi giới bất động sản là rất cần thiết. Tuy nhiên, muốn đưa ra các giải pháp hoàn thiện rất cần có sự nghiên cứu, đánh giá một cách đầy đủ, toàn diện quy định pháp luật về môi giới bất động sản và thực tiễn áp dụng để có thể nhìn nhận chính xác, cụ thể những khiếm khuyết còn tồn tại. Với ý nghĩa đó, tác giả lựa chọn đề tài “Pháp luật về môi giới bất động sản – Thực tiễn thực hiện tại tỉnh Bình Dương” làm đề tài cho luận văn tốt nghiệp Thạc sĩ chuyên ngành Luật Kinh Tế của mình.

Tổng quan tình hình nghiên cứu

Đề tài pháp luật về môi giới bất động sản không phải là một đề tài quá mới mẻ ở Việt Nam. Trước và trong quá trình nghiên cứu đề tài này, tác giả đã tìm hiểu, tham khảo và được biết đã có một số tác giả có bài viết, tác phẩm có liên quan đến phạm vi của luận văn. Có thể kể đến một số công trình tiêu biểu ở các cấp độ (luận văn, bài báo khoa học, đề tài nghiên cứu khoa học) như sau:

Đặng Văn Được (2005), “Pháp luật về hoạt động môi giới bất động sản ở Việt Nam”, Luận văn Thạc sỹ, Đại học Quốc Gia Hà Nội. Tại công trình nghiên cứu này, tác giả đã nghiên cứu về các vấn đề lý luận cũng như thực tiễn liên quan đến pháp luật về môi giới bất động sản. Tác giả có phân tích những vấn đề lý luận chung, thực trạng và đề xuất các giải pháp, đóng góp tích cực vào việc xây dựng hệ thống pháp luật về môi giới bất động sản. Tuy nhiên, đề tài này được viết trước khi có sự ra đời của các quy phạm pháp luật về lĩnh vực kinh doanh bất động sản cho nên chưa có sự phân tích một cách sâu sắc các quy định của pháp luật.

Cao Tuấn Hưng (2015), “Quy phạm pháp luật về môi giới bất động sản ở Việt Nam”, Luận văn Thạc sỹ Luật học, Khoa Luật Đại học Quốc gia Hà Nội. Luận văn đưa ra một số hệ thống quy phạm pháp luật liên quan đến hoạt động môi giới bất động sản như nghiệp vụ môi giới, chứng chỉ hành nghề môi giới,… của các quốc gia trên thế giới (Mỹ, Australia, New Zealand, Ba Lan, Hàn Quốc, Trung Quốc), từ đó rút ra những kinh nghiệm có thể vận dụng cho Việt Nam.

Nguyễn Thị Hiển (2015), “Hoàn thiện pháp luật về dịch vụ môi giới bất động sản trên sàn giao dịch kinh doanh bất động sản ở Việt Nam”, Luận văn Thạc sỹ Luật học, Khoa Luật Đại học Quốc gia Hà Nội. Luận văn nêu ra được các vấn đề bất cập còn tồn đọng trong quy định pháp luật về môi giới bất động sản và nguyên nhân dẫn đến những vấn đề tồn đọng đó.

Phan Nữ Khánh Linh (2008), “Pháp luật về môi giới bất động sản ở Việt Nam”, Luận văn Thạc sỹ, Trường Đại học Luật thành phố Hồ Chí Minh. Tại công trình nghiên cứu này, tác giả đã nghiên cứu tổng quan các vấn đề về lý luận và pháp luật thực định liên quan đến hoạt động môi giới bất động sản được quy định tại Luật KDBĐS năm Ngoài ra, tác giả cũng nêu lên thực trạng và đề xuất giải pháp.

Nguyễn Xuân Thắng (2018), “Pháp luật về môi giới bất động sản ở Việt Nam”, Luận văn Thạc sỹ Luật học, Khoa Luật Đại học Quốc gia Hà Nội. Luận văn đã nêu ra khái niệm về môi giới bất động sản thông qua việc so sánh với pháp luật của các quốc gia trên thế giới, đồng thời luận văn cũng trình bày vai trò của hoạt động môi giới đối với các chủ thể, đối với thị trường và đối với nhà nước.

Doãn Hồng Nhung (2014), “Tạo dựng đẳng cấp thương hiệu môi giới bất động sản và một số giải pháp hoàn thiện pháp luật về môi giới bất động sản ở Việt Nam”, Tạp chí Xây dựng số Bài viết đã nêu ra những biện pháp để tạo dựng đẳng cấp thương hiệu môi giới bất động sản và một số giải pháp hoàn thiện pháp luật về môi giới bất động sản ở Việt Nam.

Lưu Đức Khải và Hà Huy Ngọc (2009), “Kinh nghiệm thực tiễn dịch vụ môi giới bất động sản: Kinh nghiệm quốc tế thực tiễn và định hướng phát triển ở Việt Nam”, Tạp chí Quản lí Kinh tế số Bài viết đã nêu khái quát tình hình môi giới bất động sản tại Việt Nam và kinh nghiệm về phát triển dịch vụ môi giới bất động sản ở một nước trên thế giới như Mỹ, các nước Châu Âu hay đào tạo giấy phép môi giới bất động sản ở Singapore, từ đó đề ra cơ hội và định hướng phát triển nghề môi giới bất động sản ở Việt Nam.

Nguyễn Quang Tuyến và Nguyễn Thị Nga (2011), “Pháp luật môi giới bất động sản Việt Nam và kiến nghị hoàn thiện”, Tạp chí luật học. Bài viết đã phân tích và đưa ra rằng những tồn tại, hạn chế của pháp luật về môi giới bất động sản được biết đến bắt nguồn từ các nguyên nhân chủ yếu như: “hệ thống pháp luật về kinh doanh bất động sản nói chung và các quy định về môi giới bất động sản nói riêng đang trong quá trình xây dựng và hoàn thiện nên không tránh khỏi sự thiếu đồng bộ, hoàn chỉnh. Vấn đề này cần phải có thời gian mới khắc phục được”.

Doãn Hồng Nhung (2019), sách “Pháp luật về Môi giới bất động sản ở Việt Nam”, Nhà xuất bản Tư pháp. Tác giả đã có những phân tích, đánh giá về thực trạng hoạt động môi giới bất động sản trên thị trường hiện Bên cạnh đó cũng có những đề xuất và giải pháp giúp phát triển và nâng cao hoạt động môi giới bất động sản.

Những bài viết và đề tài nghiên cứu nêu trên đã đề cập được tới khái niệm về môi giới bất động sản cũng như đã phân tích được một số khó khăn, trở ngại trong việc thực thi các quy định của pháp luật về môi giới bất động sản, nhưng chưa có một công trình nghiên cứu về pháp lý và thực tiễn áp dụng pháp luật về môi giới bất động sản trên địa bàn tỉnh Bình Dương.

Vì vậy, đề tài: “Pháp luật về môi giới bất động sản – Thực tiễn thực hiện tại tỉnh Bình Dương” là công trình đầu tiên nghiên cứu việc áp dụng pháp luật về môi giới bất động sản ở tỉnh Bình Dương.