[Luận văn 2020] Hợp đồng thuê nhà ở theo pháp luật hiện hành và thực tiễn áp dụng trên địa bàn tỉnh Hòa Bình – ThS. Nguyễn Quang Thái

MỞ ĐẦU

1. Tính cấp thiết của việc nghiên cứu đề tài

Nhà ở là một trong những phương tiện quan trọng để con người thỏa mãn nhu cầu ở – một trong ba nhu cầu cơ bản của con người. Để có thể thỏa mãn nhu cầu về nhà ở, các chủ thể có thể thông qua nhiều phương thức khác nhau, và một trong những phương thức đó là thông qua việc giao kết hợp đồng thuê nhà ở. Khi kinh tế – xã hội phát triển mạnh, dân số tăng nhanh thì nhu cầu về nhà ở nói chung nhu cầu giao kết hợp đồng thuê nhà ở nói riêng lại càng trở thành nhu cầu cao hơn bao giờ hết. Chính vì vậy, pháp luật về nhà ở nói chung pháp luật về hợp đồng thuê nhà ở nói riêng ra đời như một tất yếu khách quan để điều chỉnh các mối quan hệ này.

Trải qua những giai đoạn khác nhau, các quy định pháp luật về nhà ở nói chung hợp đồng thuê nhà ở nói riêng luôn có sự thay đổi để bảo đảm sự phù hợp với thực tiễn đời sống. Tuy vậy, sự phát triển không ngừng của đời sống xã hội khiến cho các quy định pháp luật về nhà ở nói chung quy định về hợp đồng thuê nhà ở nói riêng vẫn còn những bất cập hoặc không còn phù hợp mà cần phải hoàn thiện. Ví dụ trong Luật Nhà ở năm 2014, chủ sở hữu nhà ở là tổ chức, hộ gia đình cá nhân có nhà ở hợp pháp[1] và cũng đồng thời là chủ thể của hợp đồng thuê nhà ở, song theo quy định của Bộ luật Dân sự (BLDS) năm 2015, chủ thể của hợp đồng chỉ có thể là cá nhân hoặc pháp nhân; hoặc theo quy định của Luật Nhà ở thì cá nhân giao kết hợp đồng thuê nhà ở phải có năng lực hành vi dân sự đầy đủ[2], trong khi đó theo quy định của BLDS năm 2015 thì cá nhân có năng lực hành vi dân sự không đầy đủ vẫn có thể xác lập và thực hiện giao dịch về bất động sản thông qua người đại diện… Ngoài ra, cũng còn nhiều quy định không phù hợp hoặc có mâu thuẫn với các quy định pháp luật khác có liên quan. Những mâu thuẫn bất cập của các quy định về hợp đồng thuê nhà ở trước hết thể hiện sự không thống nhất và thiếu tính đồng bộ trong các quy định của pháp luật. Ngoài ra, chính sự không thống nhất này dẫn đến những khó khăn trong quá trình áp dụng. Điều này đòi hỏi phải có những nghiên cứu chuyên sâu nhằm đưa ra những kiến nghị, giải pháp để khắc phục tình trạng này.

Cho đến thời điểm hiện nay, đã có nhiều công trình nghiên cứu về hợp đồng thuê nhà ở với nhiều hướng tiếp cận và phạm vi tiếp cận khác nhau. Các công trình này đã đưa ra được một số kiến nghị hoàn thiện pháp luật và nâng cao hiệu quả áp dụng pháp luật về hợp đồng thuê nhà ở trên thực tiễn. Tuy nhiên những công trình này hầu như mới chỉ nghiên cứu ở những khía cạnh nhỏ của hợp đồng thuê nhà ở Cá biệt có một số công trình nghiên cứu toàn diện về hợp đồng thuê nhà ở song hầu hết đều được thực hiện trước khi Luật Nhà ở năm 2014 có hiệu lực thi hành, hoặc chỉ nghiên cứu trong một lĩnh vực cụ thể. Hơn nữa, hầu hết các công trình chỉ tập trung phân tích, đánh giả quy định của pháp luật mà ít đề cập đến thực trạng áp dụng pháp luật, đặc biệt là thực tiễn áp dụng pháp luật về hợp đồng thuê nhà ở tại tỉnh Hòa Bình, một trong những địa phương mà việc giao kết hợp đồng thuê nhà ở chưa thực sự phổ biến, hoặc chưa phù hợp với quy định của pháp luật. Do đó, những kiến nghị hoàn thiện mà các công trình này đưa ra hoặc là không còn phù hợp hoặc mới chỉ lẻ tẻ mà không có tỉnh hệ thống

Từ thực tiễn này cho thấy việc tiếp tục nghiên cứu các quy định pháp luật và thực tiễn thực hiện quy định pháp luật về hợp đồng thuê nhà ở nói chung thực tiễn áp dụng pháp luật tại tỉnh Hòa Bình nói riêng là đòi hỏi bức thiết. Do đó, tác giả đã lựa chọn và nghiên cứu để tài “Hợp đồng thuê nhà ở theo pháp luật hiện hành và thực tiễn áp dụng trên địa bàn tỉnh Hòa Bình” Việc nghiên cứu đề tài này sẽ mang lại những giá trị lý luận, thực tiễn cao.

2. Tình hình nghiên cứu đề tài

1. Nguyễn Bình An (2012), Công chứng hợp đồng cho thuê nhà ở làm văn phòng của doanh nghiệp kinh doanh bất động sản, Tạp chí Tòa án, số 7, tr. 20-22.

Bài viết chỉ đề cập đến hoạt động công chứng hợp đồng cho thuê nhà ở sử dụng vào mục đích làm văn phòng làm việc của doanh nghiệp kinh doanh bất động sản mà không đề cập đến các nội dung khác của hợp đồng thuê nhà ở. Hơn nữa, bài viết được thực hiện ở thời điểm Luật Nhà ở năm 2014 chưa được ban hành nên bài viết không đưa ra được các kiến nghị hoàn thiện quy định của Luật này và các văn bản khác có liên quan

2. Nguyễn Việt Cường (1996), Hợp đồng thuê nhà ở trong pháp luật dân sự Việt Nam, Luận văn thạc sĩ Luật học, Trường Đại học Luật Hà Nội.

Luận văn này giải quyết những vấn đề lý luận cơ bản và thực trạng pháp luật cũng như thực trạng giải quyết tranh chấp về hợp đồng thuê nhà ở. Tuy vậy, luận văn này được nghiên cứu ở thời điểm Pháp lệnh Nhà ở năm 1991 đang có hiệu lực pháp luật nên những phân tích, kiến nghị hoàn thiện hầu như không còn phù hợp với thực tiễn hiện nay.

3. Nguyễn Việt Cường (2000), Hỏi – đáp hợp đồng dân sự hợp đồng mua bán tài sản mua bán nhà ở hợp đồng thuê nhà ở và phương hướng giải quyết tranh chấp, Nxb. Chính trị quốc gia, Hà Nội.

Cuốn sách này chỉ bao gồm các câu hỏi về những trường hợp cụ thể và chủ yếu là dẫn chiếu quy định của pháp luật mà không phân tích, đánh giá quy định của pháp luật có liên quan đến hợp đồng thuê nhà ở. Hơn nữa, cuốn sách được viết ở thời điểm Luật Nhà ở chưa được ban hành nên không có giá trị thực tiễn ở thời điểm hiện nay.

4. Nguyễn Minh Hằng (2016), Phạm vi xét xử phúc thẩm từ thực tiễn giải quyết tranh chấp hợp đồng thuê nhà ở, Tạp chí Kiểm sát, số 18, tr. 32-35

Bài viết phân tích quy định về phạm vi xét xử phúc thẩm trong Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015 liên quan đến tranh chấp về hợp đồng thuê nhà ở Trong đó nêu ra một số vướng mắc từ thực tiễn giải quyết tranh chấp hợp đồng thuê nhà ở theo quy định về phạm vi xét xử phúc thẩm. Qua đó, bài viết đề xuất một số giải pháp nhằm quyết các vướng mắc trong quá trình giải quyết. Như vậy, bài viết này không tập trung phân tích các vấn đề lý luận thực trạng pháp luật về hợp đồng thuê nhà ở về mặt nội dung mà chỉ tập trung vào nghiên cứu các vấn đề liên quan đến trình tự, thủ tục giải quyết tranh chấp liên quan đến hợp đồng thuê nhà ở.

5. Phạm Thị Vân Hương (2011), Những ý kiến khác nhau về giải quyết một vụ tranh chấp hợp đồng thuê nhà, Tạp chí Dân chủ và pháp luật, số 6, tr. 43-50.

Bài viết chỉ tập trung phân tích, đánh giá những quan điểm khác nhau liên quan đến việc giải quyết tranh chấp về hợp đồng thuê nhà ở. Trong đó, chủ yếu tập trung vào các vấn đề về thủ tục. Hơn nữa, những phân tích đánh giá trong bài viết hoàn toàn dựa trên quy định của Luật Nhà ở năm 2005 và văn bản hướng dẫn thi hành, nên chưa giải quyết được những hạn chế, bất cập của quy định trong Luật Nhà ở năm 2014 và các văn bản hướng dẫn thi hành

6. Phan Thị Vân Hương (2011), Tranh chấp hợp đồng thuê nhà ở vô hiệu do vi phạm hình thức, Tạp chí Tòa án số 18, tr. 29-31.

Bài viết được thực hiện tại thời điểm BLDS năm 2005 và Luật Nhà ở năm 2005 đang còn hiệu lực. Trong hai văn bản này, hợp đồng thuê nhà ở phải lập thành văn bản và trong nhiều trường hợp phải được công chứng, chứng thực. Nghiên cứu nội dung bài viết cho thấy, bài viết chỉ tập trung vào vấn đề giải quyết tranh chấp về hợp đồng thuê nhà ở vô hiệu mà không giải quyết các nội dung khác liên quan đến hợp đồng thuê nhà ở

7. Lê Thị Luyến (2011), Hợp đồng thuê nhà ở theo quy định của pháp luật hiện hành, Luận văn thạc sĩ Luật học, Trường Đại học Luật Hà Nội.

Trong công trình này, tác giả tập trung làm rõ ba vấn đề lớn đó là khái quát chung về hợp đồng thuê nhà ở, các yếu tố của quan hệ hợp đồng thuê nhà ở thực trạng pháp luật và giải pháp hoàn thiện pháp luật về hợp đồng thuê nhà ở. Trong đó, tác giả kết cấu luận văn theo hướng đan xen mà không rạch ròi các nội dung về lý luận và thực trạng pháp luật. Đặc biệt, tác giả đề cập đến quy định pháp luật ở cả 3 chương của luận văn. Hơn nữa, trong luận văn này, tác giả không đề cập đến thực tiễn thực hiện pháp luật về hợp đồng thuê nhà ở nên không có những kiến nghị nâng cao hiệu quả thực hiện pháp luật. Nhìn chung luận văn được nghiên cứu ở thời điểm Luật Nhà ở năm 2014 chưa được ban hành nên còn nhiều bất cập trong Luật Nhà ở năm 2014 chưa được phân tích để chỉ ra.

8. Nguyễn Minh Oanh (chủ biên 2018), Bình luận Luật Nhà ở năm 2014, Nxb. Lao động Hà Nội

Cuốn sách này đi vào phân tích, đánh gia tổng thể các quy định của Luật Nhà ở năm 2014, trong đó bao gồm cả những quy định liên quan đến cho thuê nhà ở. Tuy nhiên, những phân tích đánh giá chỉ được thực hiện trực tiếp trên những điều luật cụ thể mà rất ít liên hệ so sánh với những quy định pháp luật khác có liên quan. Ngoài ra, cuốn sách cũng chưa có những phân tích, đánh giá những vấn đề lý luận cơ bản về hợp đồng thuê nhà ở cũng như thực tiễn thực hiện pháp luật về loại hợp đồng này. Do vậy, cuốn sách cũng chưa giải quyết được triệt để những vấn đề lý luận quy định pháp luật và thực tiễn thực hiện pháp luật về hợp đồng thuê nhà ở.

9. Nguyễn Minh Oanh (chủ biên 2018), Bình luận Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014, Nxb. Lao động Hà Nội.

Tương tự như cuốn Bình luận Luật Nhà ở năm 2014, trong cuốn sách này, nhóm tác giả đi vào phân tích, đánh giá từng điều luật mà không tập trung nghiên cứu các vấn đề lý luận pháp lý và thực tiễn thực hiện pháp luật về hợp đồng thuê nhà ở trong hoạt động kinh doanh bất động sản. Do đó, cuốn sách cũng chưa giải quyết các vấn đề lý luận pháp luật và thực tiễn thực hiện pháp luật về hợp đồng thuê nhà ở mà để tài luận văn này mong muốn nghiên cứu.

10. Đào Thị Phương (2010), Hợp đồng thuê nhà ở, Khóa luận tốt nghiệp, Trường Đại học Luật Hà Nội

Khóa luận này được thực hiện ở thời điểm Luật Nhà ở năm 2005 đang có hiệu lực pháp luật nên các phân tích đánh giá, kiến nghị hoàn thiện chỉ xoay quanh Luật Nhà ở năm 2005 mà không liên quan đến Luật Nhà ở năm 2014. Mặc dù những phân tích, đánh giá trong khóa luận này cũng khá chi tiết, song nó không còn giá trị trong việc kiến nghị hoàn thiện quy định pháp luật về hợp đồng thuê nhà ở trong thời điểm hiện nay.

11. Nguyễn Minh Tuấn (chủ biên, 2014), Bình luận khoa học Bộ luật Dân sự năm 2005 của nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam, Nxb. Tư pháp, Hà Nội.

Cuốn sách này được viết khi những quy định về hợp đồng thuê nhà ở vẫn còn

đề cập cả trong BLDS và Luật Nhà ở. Tuy nhiên, cuốn sách không tập trung vào phân tích, đánh giá các vấn đề lý luận về hợp đồng thuê nhà ở mà chỉ đưa ra những bình luận cơ bản liên quan đến các quy định của BLDS năm 2005, trong đó có quy định liên quan đến hợp đồng thuê nhà ở. Song ở thời điểm hiện tại, những quy định về hợp đồng thuê nhà ở không có được quy định thành một loại hợp đồng cụ thể trong BLDS mà chỉ còn được ghi nhận trong Luật Nhà ở năm 2014 và những quy định chung về giao dịch dân sự và hợp đồng trong BLDS. Do đó, những phân tích, đánh giá quy định về hợp đồng thuê nhà ở mặc dù có giá trị tham khảo nhưng không có giá trị trong việc đưa ra các kiến nghị hoàn thiện quy định của Luật Nhà ở năm 2014 và các văn bản pháp luật có liên quan.

12. Châu Thị Khánh Vân (2018), Thời điểm kí kết hợp đồng mua bán, cho thuê cho thuê mua nhà công trình xây dựng hình thành trong tương lai, Tạp chí Kiểm sát, số 5, tr. 36-41.

Bài viết này không nghiên cứu chuyên sâu về hợp đồng cho thuê nhà ở mà chỉ tập trung phân tích, bình luận quy định của pháp luật về thời điểm kí kết hợp đồng mua bán cho thuê, cho thuê mua nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương lai tại các dự án đầu tư và đề xuất hướng khắc phục các điểm hạn chế của pháp luật về vấn đề này. Các nội dung khác liên quan đến hợp cho thuê nhà ở không được đề cập trong bài viết này.

13. Nguyễn Văn Túy (2016), Hợp đồng thuê nhà ở theo luật kinh doanh bất động sản năm 2014, Luận văn thạc sĩ Luật học, Học viện Khoa học xã hội, Hà Nội.

Đây là công trình nghiên cứu toàn diện về hợp đồng thuê nhà ở từ thời điểm Luật Nhà ở năm 2014 có hiệu lực pháp luật, song chỉ tập trung nghiên cứu hợp đồng thuê nhà ở theo quy định của Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014. Theo đó, luận văn này chỉ nghiên cứu loại hợp đồng thuê nhà ở mà một bên của hợp đồng là tổ chức có chức năng kinh doanh dịch vụ cho thuê nhà ở. Do đó, những nghiên cứu, phân tích đánh giá trong luận văn này chủ yếu tập trung vào hợp đồng thuê nhà ở dưới góc độ kinh doanh bất động sản. Chính vì vậy, luận văn cũng chưa nghiên cứu toàn diện các trường hợp có liên quan về hợp đồng thuê nhà ở, nên chưa xây dựng được hệ thống kiến nghị toàn diện về loại hợp đồng này.

Kết luận chung:

Thực tiễn cho thấy hợp đồng thuê nhà ở là một trong những loại hợp đồng được giao kết và thực hiện phổ biến trên thực tế, pháp luật về hợp đồng thuê nhà ở là những quy định có vị trí quan trọng trong hệ thống pháp luật về hợp đồng và pháp luật về nhà ở. Tuy nhiên, những nghiên cứu về pháp luật nhà ở nói chung pháp luật về hợp đồng thuê nhà ở nói riêng chưa nhận được sự quan tâm đúng mức của các nhà nghiên cứu. Các nghiên cứu hầu như chỉ đề cập đến một khía cạnh nhỏ liên quan đến hợp đồng thuê nhà ở. Một số công trình nghiên cứu toàn diện về loại hợp đồng này lại được thực hiện trước khi Luật Nhà ở năm 2014 có hiệu lực hoặc chỉ nghiên cứu dưới góc độ của một loại hợp đồng trong hoạt động kinh doanh bất động sản Chính vì vậy, những bất cập, hạn chế trong quy định của pháp luật về hợp đồng thuê nhà ở hiện hành chưa được đề cập đầy đủ và chưa có những kiến nghị hoàn thiện pháp luật có giá trị. Do đó, việc tiếp tục nghiên cứu quy định pháp luật về hợp đồng thuê nhà ở là thực sự cần thiết và sẽ mang lại những giá trị lý luận, thực tiễn sâu sắc.

3. Mục đích, nhiệm vụ nghiên cứu

3.1. Mục đích nghiên cứu

Việc nghiên cứu để tại hưởng tới mục đích xây dựng được hệ thống các kiến nghị hoàn thiện pháp luật và nâng cao hiệu quả áp dụng pháp luật ở tỉnh Hòa Bình về hợp đồng thuê nhà ở.

3.2. Nhiệm vụ nghiên cứu

Để đạt được mục đích nghiên cứu ở trên luận văn có các nhiệm vụ cụ thể sau Thứ nhất, luận văn phải tập trung nghiên cứu, phân tích, đánh giá các vấn để lý luận về hợp đồng thuê nhà ở trong các công trình đã được công bố. Từ đó có thể hoàn thiện, bổ sung để xây dựng được hệ thống lý luận cơ bản về hợp đồng thuê nhà ở.

Thứ hai, luận văn phải đưa ra những phân tích, đánh giá các quy định pháp luật hiện hành về hợp đồng thuê nhà ở Những nghiên cứu, phân tích, đánh giá quy định pháp luật hiện hành sẽ được thực hiện theo hướng đánh giá những kết quả nghiên cứu của các công trình trước đó, tìm ra những điểm chưa phù hợp, từ đó có những nghiên cứu, phân tích, đánh giá quy định pháp luật hiện hành một cách phù hợp nhất.

Thứ ba, luận văn sẽ nghiên cứu thực tiễn thực hiện pháp luật về hợp đồng thuê nhà ở trên địa bàn tỉnh Hòa Bình để đưa ra những nhận xét, đánh giá về thực trạng thực hiện pháp luật ở địa phương này.

Thứ tư, từ những phân tích đánh giá những vấn đề lý luận cơ bản, thực

trạng pháp luật và thực tiễn thực hiện pháp luật, luận văn sẽ xây dựng hệ thống các

kiến nghị hoàn thiện pháp luật và giải pháp nâng cao hiệu quả thực hiện pháp luật

về hợp đồng thuê nhà ở trên thực tế.

4. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu

4.1. Đối tượng nghiên cứu

Đối tượng nghiên cứu của luận văn là các quy định pháp luật về hợp đồng thuê nhà ở và thực tiễn thực hiện tại tỉnh Hòa Bình.

4.2. Phạm vi nghiên cứu

Về nội dung nghiên cứu luận văn tập trung nghiên cứu quy định của pháp luật hiện hành về hợp đồng thuê nhà ở và thực tiễn thực hiện pháp luật về hợp đồng thuê nhà ở trên địa bàn tỉnh Hòa Bình.

Về thời gian nghiên cứu luận văn tập trung nghiên cứu các quy định pháp luật và thực tiễn thực hiện pháp luật từ khi Luật Nhà ở năm 2014 có hiệu lực pháp luật. Bên cạnh đó có so sánh đối chiếu với quy định của Luật Nhà ở năm 2005 và thực tiễn thực hiện trước đó.

Về không gian nghiên cứu luận văn tập trung nghiên cứu quy định pháp luật về hợp đồng thuê nhà ở tại Việt Nam.

5. Phương pháp luận và phương pháp nghiên cứu

Đề tài được nghiên cứu trên quan điểm của chủ nghĩa Mác – Lênin, tư tưởng Hồ Chí Minh và đường lối của Đảng về xây dựng nhà nước pháp quyền Xã hội chủ nghĩa ở Việt Nam. Do đó, các phương pháp nghiên cứu được áp dụng trong luận văn này phải phù hợp với phương pháp luận nghiên cứu

Những phương pháp nghiên cứu cụ thể:

Phương pháp phân tích, tổng hợp được tác giả sử dụng để nghiên cứu tình hình nghiên cứu đề tài trước đó. Phương pháp này cũng được sử dụng để nghiên cứu các vấn đề lý luận cơ bản về hợp đồng thuê nhà ở.

Phương pháp so sánh, tổng hợp, đánh giả được tác giả sử dụng khi nghiên cứu thực trạng quy định của pháp luật hiện hành về hợp đồng thuê nhà ở. Trong quá trình phân tích các quy định pháp luật hiện hành tác giả sẽ so sánh với các quy định pháp luật trước đó để thấy được những điểm hoàn thiện của pháp luật hiện hành Đồng thời, việc đánh giá các quy định pháp luật sẽ giúp cho tác giả có cơ sở để đưa ra các kiến nghị hoàn thiện pháp luật.

Ngoài ra, khi thực hiện đề tài này, tác giả còn sử dụng các phương pháp nghiên cứu khác như phương pháp lịch sử, phương pháp tư duy logic,… để nghiên cứu lược sử quy định pháp luật về hợp đồng thuê nhà ở cũng như phân tích, đánh gia, kiến nghị hoàn thiện pháp luật và thực tiễn thực hiện pháp luật.

6. Những đóng góp mới của đề tài

Việc nghiên cứu đề tài luận văn này sẽ có một số điểm mới cơ bản như sau Luận văn xây dựng được khái niệm hoàn chỉnh và phù hợp nhất về hợp đồng thuê nhà ở, khái niệm này sẽ thể hiện rõ bản chất của hợp đồng thuê nhà ở.

Luận văn phân tích đầy đủ các đặc điểm pháp lý của hợp đồng thuê nhà ở Luận văn là công trình nghiên cứu một cách toàn diện các quy định pháp luật hiện hành (từ khi Luật Nhà ở năm 2014 có hiệu lực pháp luật) về hợp đồng thuê nhà ở, đồng thời đưa ra những đánh giá vụ nhược điểm của pháp luật hiện hành, làm cơ sở xây dựng hệ thống kiến nghị hoàn thiện.

Luận văn là công trình đầu tiên nghiên cứu thực trạng áp dụng pháp luật về hợp đồng mua bán nhà ở trên địa bàn tỉnh Hòa Bình.

Luận văn đưa ra được hệ thống các kiến nghị hoàn thiện Luật Nhà ở năm 2014 và các văn bản có liên quan về hợp đồng thuê nhà ở và thực tiễn thực hiện pháp luật về loại hợp đồng này.

7. Kết cấu của luận văn

Ngoài phần mở đầu, kết luận và danh mục tài liệu tham khảo, nội dung của

luận văn gồm 3 chương:

Chương 1. Một số vấn đề lý luận về hợp đồng thuê nhà ở;

Chương 2. Pháp luật Việt Nam hiện hành về hợp đồng thuê nhà ở;

Chương 3. Thực tiễn áp dụng pháp luật về hợp đồng thuê nhà ở trên địa bàn tỉnh Hòa Bình và một số kiến nghị hoàn thiện.

[1] Khoản 12 Điều 3 Luật Nhà ở năm 2014.

[2] Điều 119 Luật Nhà ở năm 2014.