[Luận văn 2020] Hợp đồng tặng cho nhà theo quy định của Bộ luật Dân sự năm 2015 và thực tiễn thi hành tại tổ chức hành nghề công chứng – ThS. Lỗ Thị Kiều Linh

MỞ ĐẦU

1. Tính cấp thiết của việc nghiên cứu đề tài

Nhà ở là không gian cư trú của con người, cung cấp sự bảo vệ cần thiết cho mỗi cá nhân, mỗi gia đình. Nhà ở là những đơn vị cấu thành nên các tổ chức lớn hơn của xã hội loài người, như các thôn, bản, làng, thành phố, v.v… Nhà ở cũng đồng thời là một tài sản lớn, có giá trị cao, là tài sản tích lũy lâu dài của con người, có thể được truyền đời, để lại thừa kế, hoặc được chuyển nhượng, tặng cho trên thị trường.

Hợp đồng tặng cho nhà ở là một trong những hợp đồng phổ biến nhằm dịch chuyển quyền sử dụng và quyền sở hữu nhà ở từ chủ thể này sang chủ thể khác, đáp ứng những nhu cầu bức thiết trong sinh hoạt, trong sản xuất, kinh doanh của con người. Hợp đồng tặng cho nhà ở ra đời là một trong những cách thức để mỗi người có thể xác lập, thực hiện, thay đổi, chấm dứt đối với quyền sở hữu và quyền sử dụng của mình. Hợp đồng này là một trong những loại hình giao dịch dân sự quan trọng, với đối tượng của hợp đồng là nhà ở – một loại tài sản đặc thù. Vì vậy, ngoài việc tuân thủ những quy định chung của Bộ luật Dân sự (BLDS), hợp đồng tặng cho nhà ở còn phải tuân thủ các quy định của pháp luật có tính chất chuyên ngành về nhà ở, và pháp luật liên quan, như pháp luật về công chứng, chứng thực.

Với tầm quan trọng và ý nghĩa thực tiễn của Hợp đồng tặng cho nhà ở, BLDS 2005 đã có nhiều quy định về việc xác lập và thực hiện, cũng như các điều kiện có hiệu lực khác của hợp đồng tặng cho tài sản nói chung và hợp đồng tặng cho nhà ở nói riêng, hình thành hành lang pháp lý cho sự ổn định của các giao dịch hợp đồng tặng cho nhà ở. Hiện nay, cơ sở pháp lý quan trọng nhất điều chỉnh hợp đồng tặng cho nhà ở là BLDS năm 2015, với nhiều sửa đổi so với BLDS 2005.

Tuy nhiên, cùng với sự phát triển của nền kinh tế thị trường, quá trình đô thị hóa diễn ra mạnh mẽ, cộng với tỷ lệ dân số gia tăng mạnh, quan hệ giữa các thành viên trong gia đình có những diễn biến phức tạp, đặc biệt là quan hệ hôn nhân liên quan đến tài sản là nhà ở (vẫn chiếm một số lượng đáng kể trong quan hệ dân sự). Việc tặng cho nhà ở diễn ra tương đối đa dạng, phong phú và trải qua nhiều thời kỳ khác nhau, mỗi thời kỳ có những nét riêng biệt của nó (do sự tác động của nhiều yếu tố chủ quan và khách quan trên thực tiễn). Hiện nay, các tranh chấp về hợp đồng tặng cho nhà ở diễn ra ngày cảng nhiều và phức tạp, có không ít vụ án đã phải xét xử nhiều lần với nhiều cấp xét xử khác nhau, nhưng vẫn có những vướng mắc, những quan điểm khác nhau, thậm chí trái ngược nhau gây nên rất nhiều các tranh cãi.

Chính vì vậy, việc bảo vệ các giao dịch tặng cho nhà ở đòi hỏi một khung thể chế pháp lý có thể duy trì tính ổn định và tính hợp pháp của các giao dịch này. Một trong số những phương thức để bảo vệ giao dịch tặng cho nhà ở chính là thông qua hoạt động công chứng hợp đồng tặng cho nhà ở. Các công chứng viên chính là những “thẩm phán phòng ngừa” để bảo vệ sự ổn định, nâng cao độ tin cậy về mặt pháp lý của giao dịch. Do vậy, để đảm bảo tính xác thực, tính hợp pháp của các hợp đồng giao dịch, bảo đảm giá trị thi hành, giá trị chứng cứ của các văn bản công chứng đòi hỏi công chứng viên phải có kiến thức pháp luật chuyên sâu về nhiều lĩnh vực, đồng thời phải có những kỹ năng nghề nghiệp nhất định khi thực hiện việc công chứng.

Đến nay đã có nhiều công trình nghiên cứu ở các cấp khác nhau liên quan đến hợp đồng tặng cho nhà ở nhưng chưa có công trình nào nghiên cứu sâu và toàn diện về hoạt động công chứng hợp đồng tặng cho nhà ở. Trong khi đó, cùng với sự phát triển của các quan hệ dân sự – kinh tế, đòi hỏi hoạt động công chứng hợp đồng tặng cho nhà ở của các công chứng viên cơ sở pháp lý vững chắc, đồng thời phải có sự phân tích, đánh giá các quy định pháp luật hiện hành về tặng cho nhà ở và công chứng hợp đồng tặng cho nhà ở được áp dụng trên thực tế, từ đó đưa ra được giải pháp khắc phục những bất cập, thiếu sót và tiếp tục hoàn thiện pháp luật về việc công chứng hợp đồng tặng cho nhà ở.

Vì những lí do trên đây, tác giả đã lựa chọn đề tài “Hợp đồng tặng cho nhà theo quy định của Bộ luật Dân sự năm 2015 và thực tiễn thi hành tại tổ chức hành nghề công chứng” làm đề tài luận văn thạc sĩ.

2. Tình hình nghiên cứu đề tài

Đến nay, đã có một số công trình nghiên cứu về hợp đồng/giao dịch tặng cho tài sản nói chung, và hợp đồng tặng cho nhà ở nói riêng. Các công trình nghiên cứu này được thể hiện dưới nhiều hình thức khác nhau (luận văn thạc sĩ, luận án tiến sĩ, bài báo khoa học, chuyên đề nghiên cứu, sách chuyên khảo, v.v…). Có thể nêu ra một số công trình nghiên cứu tiêu biểu như sau:

– Luận án tiến sĩ luật học của Nguyễn Hải An (2011) về “Hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất”. Luận án là công trình nghiên cứu toàn diện về vấn đề tặng cho QSDĐ, bao gồm các nội dung lý luận về tặng cho QSDĐ, nội dung pháp luật về tặng cho QSDĐ, thực tiễn tặng cho QSDĐ nhìn nhận qua hoạt động xét xử của tòa án và kiến nghị các giải pháp hoàn thiện pháp luật về tặng cho QSDĐ.

– Luận án tiến sĩ luật học của Lê Thị Giang (2019) về “Hợp đồng tặng cho tài sản theo pháp luật Việt Nam – một số vấn đề lí luận và thực tiễn”. Luận án đã trình bày toàn diện về các quy định của pháp luật dân sự Việt Nam đối với hợp đồng tặng cho, trong đó có hợp đồng tặng cho nhà ở.

– Luận văn thạc sĩ luật học của Nguyễn Văn Hiến (2006) về “Hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất – Một số vấn đề lý luận và thực tiễn”. Đây là công trình nghiên cứu về hợp đồng tặng cho QSDĐ mà không phải là đề tài nghiên cứu về hợp đồng tặng cho tài sản nói chung, do đó, các nội dung trong luận văn đều tập trung và xoay quanh việc tặng cho có đối tượng là QSDĐ.

– Luận văn thạc sĩ luật học của Trần Thị Minh (2012) về “Hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất – Một số vấn đề lý luận và thực tiễn”. Về cơ bản các nội dung triển khai, luận văn của tác giả Trần Thị Minh cũng có nhiều điểm tương đồng với luận văn của tác giả Nguyễn Văn Hiến. Bên cạnh đó, luận văn của tác giả Trần Thị Minh còn có thêm một số nội dung khác như: Sự khác nhau giữa hợp đồng tặng cho QSDĐ và các hợp đồng chuyển QSDĐ khác, hợp đồng tặng cho QSDĐ có điều kiện.

– Đề tài khoa học cấp Bộ của Tòa án nhân dân tối cao “Thực tiễn giải quyết tranh chấp hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất tại Tòa án Nhân dân. Những vướng mắc và kiến nghị”, do Nguyễn Văn Cường làm chủ nhiệm, thực hiện năm 2008. Đề tài đã phân tích khái quát về cơ sở lý luận, quy định pháp luật về HĐTCTS. Thực tiễn về HĐTCTS được minh chứng qua các bản án đã được giải quyết tại các tòa, nhiều nhất là các tranh chấp về HĐTCQSDĐ và nhà ở. Đặc biệt, đề tài cũng phân tích một số quy định về HĐTCTS theo BLDS Pháp, qua đó so sánh, tìm ra những quy định có giá trị mà Việt Nam nên học hỏi trong quá trình xây dựng luật.

– Bài báo của Đỗ Văn Chỉnh: “Tặng cho quyền sử dụng đất thực tiễn và tồn tại”, tạp chí Tòa án Nhân dân, số 3/2008, tr. 23 – 30. Bài viết phân tích khái quát các hành lang pháp lý của HĐTCQSDĐ, trường hợp tặng cho QSDĐ mà trên đất có tài sản.

– Bài báo của Nguyễn Hồng Nam, “Hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất”, Tạp chí Tòa án nhân dân, số 12/2014, tr. 15-19. Bài viết đưa ra các vụ việc thực tiễn về HĐTCTS, từ thực tiễn, tác giả dẫn chứng các quy định của pháp luật liên quan, qua đó đưa ra kiến nghị nhằm giải quyết các vướng mắc trên thực tế.

– Bài báo của Dương Anh Sơn, “Về bản chất pháp lý của hợp đồng tặng cho tài sản”, tạp chí Nhà nước và Pháp luật, số 10/2008, tr. 50 – 56. Bài viết tập trung phân tích đặc điểm pháp lý của HĐTCTS. Nội dung trong bài viết cũng đưa ra nhiều góc nhìn mới, những quan điểm trái chiều nhau về bản chất pháp lý của loại hợp đồng này, v.v…

– Bài báo của Vũ Thị Hồng Yến, “Thời điểm phát sinh hiệu lực pháp luật của hợp đồng vay tài sản và hợp đồng tặng cho tài sản” theo quy định của BLDS năm 2005, tạp chí Luật học, số 4/2010, tr. 40 – 48. Bài viết tập trung phân tích nội dung về thời điểm phát sinh hiệu lực của HĐTCTS.

– Bài báo của Lương Thị Hợp, “Một số vấn đề về điều kiện trong hợp đồng tặng cho tài sản và trong di chúc”, Tạp chí Tòa án nhân dân, số 14/2012, tr. 19 – 23. Bài viết minh chứng sự bất cập của pháp luật về tặng cho tài sản có điều kiện bằng bản án cụ thể, qua đó tác giả có những đề xuất hoàn thiện pháp luật đối với vấn đề này.

– Bài báo của Tuấn Đạo Thanh, Phạm Thu Hằng, “Bàn về điều kiện trong hợp đồng tặng cho tài sản”. Tạp chí Dân chủ và Pháp luật, số 9/2014, tr 45 – 49 Bài viết phân tích và đưa ra các yếu tố của điều kiện trong HĐTCTS qua hoạt động công chứng, đồng thời, chỉ các các bất cập của pháp luật liên quan đến điều kiện tặng cho.

– Bài báo của Đỗ Văn Đại, “Thời điểm tặng cho có hiệu lực ở Việt Nam”, Tạp chí Tòa án nhân dân, số 2/2009, tr. 9-15. Bài viết đi sâu vào nghiên cứu về vấn để thời điểm phát sinh hiệu lực của HĐTCTS, chỉ ra những điểm bất cập và đề xuất các kiến nghị hoàn thiện pháp luật về thời điểm phát sinh hiệu lực của HĐTCTS. Trong bài viết, tác giả đưa ra một số vụ án để chứng minh thực trạng các tòa án chưa thống nhất trong việc xác định thời điểm có hiệu lực của HĐTC bất động sản phải đăng ký sở hữu.

Có thể thấy, mặc dù đã có nhiều nghiên cứu về hợp đồng tặng cho tài sản, nhất là hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất, nhưng hiện nay ở Việt Nam vẫn ít có các công trình nghiên cứu tiếp cận vấn đề công chứng hợp đồng tặng cho nhà ở – là một loại hình hợp đồng tặng cho tài sản đặc thù. Vì vậy, luận văn thạc sĩ kế thừa những kết quả nghiên cứu trên đây, nhưng có phát triển thêm cho phù hợp với mục tiêu và phạm vi nghiên cứu của đề tài.

3. Mục đích và nhiệm vụ nghiên cứu

3.1. Mục đích nghiên cứu

Mục đích của đề tài là làm sáng tỏ những vấn đề lý luận và thực tiễn của tặng cho nhà ở và các quy định về công chứng hợp đồng tặng cho nhà ở. Từ đó, luận văn đưa ra những đánh giá về các quy định pháp luật và hiệu quả thực thi pháp luật trong hoạt động công chứng hợp đồng tặng cho nhà ở, chỉ ra những bất cập, hạn chế và đưa ra những phương hướng, giải quyết nhằm hoàn thiện pháp luật và nâng cao hiệu quả thực thi pháp luật về công chứng hợp đồng tặng cho nhà ở.

3.2. Nhiệm vụ nghiên cứu

Để đạt được mục tiêu trên, Luận văn tập trung vào giải quyết các nhiệm vụ sau đây:

– Làm sáng tỏ cơ sở lý luận về hợp đồng tặng cho nhà ở và hoạt động công chứng hợp đồng tặng cho nhà ở, căn cứ trên quy định của BLDS 2015 và các văn bản pháp luật có liên quan.

– Đánh giá thực trạng pháp luật và thực tiễn thi hành pháp luật về công chứng hợp đồng tặng cho nhà ở tại Việt Nam, làm sáng tỏ nguyên nhân của những vướng mắc trong công chứng hợp đồng tặng cho nhà ở trên thực tế.

– Xây dựng, định hướng, đề xuất các giải pháp nhằm hoàn thiện pháp luật, và nâng cao hiệu quả công chứng hợp đồng tặng cho nhà ở tại Việt Nam.

4. Phạm vi và đối tượng nghiên cứu của đề tài

4.1. Phạm vi nghiên cứu

Để đảm bảo tính tập trung, tinh chuyên sâu, đề tài chỉ tập trung đi sâu, tìm hiểu giới hạn phạm vi nghiên cứu thực tiễn thi hành pháp luật về công chứng hợp đồng tặng cho nhà ở trong giai đoạn 2015-2019. Đây là thời điểm nhiều quy định pháp luật mới về công chứng và hợp đồng tặng cho nhà ở được đi vào triển khai trên thực tế, như: BLDS 2015, BLTTDS 2015, Luật Công chứng 2014, Luật KDBĐS 2014, Luật Nhà ở 2014, Luật Xây dựng năm 2014, Luật Đất đai 2013, v v… Tuy nhiên, đề tài cũng sẽ có so sánh, đối chiếu với các quy định pháp luật trước năm 2015 (thời kì BLDS 2005 và các văn bản pháp lý liên quan đang có hiệu lực điều chỉnh vấn đề hợp đồng tặng cho nhà ở).

4.2. Đối tượng nghiên cứu

Đối tượng nghiên cứu của đề tài là các vấn đề lý thuyết có tính lý luận về hợp đồng tặng cho nhà ở và công chứng hợp đồng tặng cho nhà ở, quy định pháp luật về công chứng hợp đồng tặng cho nhà ở, và thực tiễn thực hiện pháp luật về công chứng hợp đồng tặng cho nhà ở tại Việt Nam trong giai đoạn 2015-2019, có liên hệ với thời kì trước đó để so sánh.

5. Phương pháp nghiên cứu của đề tài

Đề tài sử dụng phương pháp luận duy vật biện chứng và duy vật lịch sử của chủ nghĩa Mác – Lênin, tư tưởng Hồ Chí Minh về xây dựng Nhà nước xã hội chủ nghĩa, đường lối, chủ trương, chính sách của Đảng và Nhà nước về xây dựng nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa. Đây là phương pháp chủ đạo xuyên suốt toàn bộ quá trình nghiên cứu của luận văn, để đưa ra những nhận định, kết luận khoa học đảm bảo tính khách quan, chân thực.

Về phương pháp nghiên cứu, trên cơ sở phương pháp luận duy vật biện chứng và duy vật lịch sử, luận văn sử dụng các phương pháp nghiên cứu cụ thể trong quá trình nghiên cứu. Đó là phương pháp tiếp cận hệ thống đa ngành, liên ngành (kinh tế, luật học, lịch sử, chính trị), phương pháp phân tích, tổng hợp, phương pháp luật học so sánh, phương pháp xã hội học pháp luật. Để thực hiện có hiệu quả mục đích nghiên cứu, luận văn kết hợp chặt chẽ giữa các phương pháp trong suốt quá trình nghiên cứu của toàn bộ nội dung luận văn. Tuỳ thuộc vào đối tượng nghiên cứu của từng chương, mục trong luận văn tác giả vận dụng, chủ trọng các phương pháp khác nhau cho phù hợp.

6. Ý nghĩa khoa học và ý nghĩa thực tiễn của đề tài

6.1. Ý nghĩa khoa học

Kết quả nghiên cứu của đề tài luận văn góp phần tiếp tục làm sáng tỏ những vấn đề lý luận về hợp đồng tặng cho nhà ở và công chứng hợp đồng tặng cho nhà ở, cũng như về thực hiện pháp luật về công chứng hợp đồng tặng cho nhà ở thông qua những ví dụ thực tiễn.

6.2. Ý nghĩa thực tiễn

Kết quả nghiên cứu của luận văn là tài liệu tham khảo cho các cơ quan có thẩm quyền trong việc hoàn thiện pháp luật và nâng cao hiệu quả thi hành pháp luật về hợp đồng tặng cho nhà ở và công chứng hợp đồng tặng cho nhà ở. Mặt khác, đề tài còn là tài liệu tham khảo cho việc học tập, nghiên cứu pháp luật về hợp đồng tặng cho nhà ở và công chứng hợp đồng tặng cho nhà ở.

7. Kết cấu của luận văn

Ngoài phần mở đầu, kết luận và danh mục tài liệu tham khảo, nội dung của luận văn gồm 3 chương:

Chương 1: Một số vấn đề chung về hợp đồng tặng cho nhà ở và công chứng hợp đồng tặng cho nhà ở

Chương 2: Thực trạng quy định pháp luật hiện hành về hợp đồng tặng cho nhà ở và công chứng hợp đồng tặng cho nhà ở

Chương 3: Công chứng hợp đồng tặng cho nhà ở tại một số tổ chức hành nghề công chứng trên địa bàn thành phố Hà Nội và việc hoàn thiện pháp luật về công chứng hợp đồng tặng cho nhà ở.