[Luận văn 2018] Pháp luật về xử lý tài sản bảo đảm là quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất trong hoạt động xử lý nợ tại tổ chức tín dụng – ThS. Hoàng Mạnh Cường

MỞ ĐẦU

1. Tính cấp thiết của đề tài

Trong nhiều năm trở lại đây, thị trường tài chính nói chung và thị trường tín dụng nói riêng phát triển một cách mạnh mẽ, với phạm vi, quy mô ngày càng lớn và vững chắc, là động lực thúc đẩy sự phát triển chung của cả nền kinh tế. Nhờ có sự phát triển nhanh và ngày càng lớn mạnh của các Tổ chức tín dụng (TCTD), đặc biệt là các Ngân hàng thương mại (NHTM) mà các cá nhân, doanh nghiệp ngày càng tiếp cận với nguồn vốn một cách dễ dàng hơn thông qua các sản phẩm tín dụng hết sức đa dạng, phù hợp với điều kiện cụ thể của từng khách hàng. Tuy nhiên sự phát triển của thị trường tín dụng cũng kéo theo những rủi ro tiềm ẩn, đặc biệt là liên quan đến khả năng trả nợ của bên vay. Để ràng buộc nghĩa vụ trả nợ của khách hàng, cũng như dự phòng rủi ro trong trường hợp khách hàng mất khả năng thanh toán, các TCTD thường yêu cầu thế chấp tài sản để bảo đảm cho khoản vay, khoản tín dụng được cấp. Trong đó, tài sản bảo đảm là quyền sử dụng đất (QSDĐ), tài sản gắn liền với đất (TSGLVĐ) luôn là những lựa chọn hàng đầu bởi những đặc tính ưu việt sau:

– Đây đều là tài sản có giá trị lớn, có tính ổn định cao theo thời gian, dễ dàng xác định được giá trị tài sản để thực hiện việc phê duyệt tín dụng đối với khoản vay, đồng thời tạo ra động lực để khách hàng vay thanh toán đúng hạn;

– Với đặc tính không thể di dời nên Bên nhận thế chấp là các TCTD dễ dàng quản lý, theo dõi, giám sát việc khai thác, sử dụng tài sản bảo đảm; hạn chế các rủi ro về mất mát, tẩu tán, hủy hoại tài sản thế chấp;

– Theo các quy định tại hệ thống văn bản quy phạm pháp luật về đất đai, QSDĐ, TSGLVĐ chỉ có thể là đối tượng của loại hình giao dịch bảo đảm duy nhất là thế chấp và thế chấp cũng là phương án tối ưu nhất được cả TCTD và khách hàng vay chọn lựa ; vừa đảm bảo việc dự phòng, hạn chế rủi ro trong quan hệ tín dụng của TCTD, vừa đảm bảo quyền khai thác, thu lợi từ tài sản thế chấp của bên thế chấp trong thời hạn vay.

– Đây đều là các bất động sản phải đăng ký quyền sở hữu thông qua Giấy chứng nhận đăng ký QSDĐ, TSGLVĐ với thủ tục chuyển nhượng rất cụ thể, rõ ràng nên giúp các TCTD chủ động trong việc xử lý tài sản thế chấp khi bên vay vi phạm các nghĩa vụ trả nợ, hạn chế các rủi ro, tranh chấp liên quan đến việc thực hiện quyền và nghĩa vụ của các bên trong quan hệ tín dụng.

Tuy nhiên, trên thực tế các TCTD còn gặp nhiều vướng mắc, khó khăn trong quá trình xử lý tài sản bảo đảm là QSDĐ, TSGLVĐ để bù đắp nghĩa vụ trả nợ, dẫn đến việc phát sinh các khoản nợ xấu, thậm chí là mất vốn, làm ảnh hưởng đến tính thanh khoản của hệ thống các TCTD và tính lành mạnh của thị trường tài chính. Có thể kể ra một số tồn tại cụ thể như sau:

– Bên thế chấp không bàn giao QSDĐ, TSGLVĐ đã thế chấp cho TCTD để tiến hành xử lý, bán đấu giá theo đúng quy định của pháp luật, làm nảy sinh các tranh chấp, khiếu kiện kéo dài, ảnh hưởng đến việc cân đối nguồn vốn, kế hoạch kinh doanh của các TCTD.

– Nhiều trường hợp khách hàng là cá nhân bỏ trốn khỏi nơi cư trú, doanh nghiệp có tài sản thế chấp bị đóng cửa, phá sản khiến cho TCTD không thể thực hiện việc bán đấu giá, xử lý tài sản thế chấp theo đúng quy định.

– Tài sản thế chấp là QSDĐ, TSGLVĐ do nhiều bên cùng tham gia quản lý, khai thác (đặc biệt trong trường hợp thế chấp QSDĐ, TSGLVĐ thuộc dự án đầu tư, dự án bất động sản có nhiều bên tham gia; dự án được chuyển nhượng trong quá trình đầu tư, khai thác…).

Những khó khăn, tồn tại nêu trên không chỉ xuất phát từ hệ thống các quy phạm pháp luật hiện hành điều chỉnh các quan hệ pháp luật liên quan đến hoạt động này mà còn bắt nguồn thì công tác áp dụng và thực thi các quy phạm đó, bao gồm hoạt động xử lý nợ, quản lý tài sản bảo đảm của các TCTD, sự phối kết hợp giữa TCTD với các cơ quan chức năng, cơ quan tư pháp, khi tiến hành xử lý tài sản bảo đảm là QSDĐ, TSGLVĐ; quá trình làm việc, trao đổi với khách hàng vay/bên thế chấp chưa hiệu quả, chưa đáp ứng được mong muốn của các bên trong quan hệ thế chấp, dễ làm nảy sinh mâu thuẫn, tranh chấp phát sinh trong quá trình thực hiện.

Từ những đánh giá, phân tích nêu trên, tác giả thấy rằng cần có những công trình nghiên cứu cụ thể để tìm hiểu, xem xét một cách toàn diện các khía cạnh pháp lý liên quan đến hoạt động xử lý tài sản bảo đảm là QSDĐ, TSGLVĐ tại các TCTD và đưa ra các kiến nghị, giải pháp để hoàn thiện hệ thống quy phạm pháp luật, nâng cao hiệu quả trong hoạt động áp dụng pháp luật trên thực tế tại các TCTD khi tiến hành xử lý tài sản bảo đảm là QSDĐ, TSGLVĐ, hạn chế các rủi ro, tranh chấp với các bên có liên quan. Chính vì lý do này, tác giả đã lựa chọn đề tài “Pháp luật về xử lý tài sản bảo đảm là quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất trong hoạt động xử lý nợ tại tổ chức tín dụng” trong luận văn thạc sĩ của mình.

2. Tình hình nghiên cứu của đề tài

Với phạm vi và mức độ nghiên cứu khác nhau, đã có nhiều công trình nghiên cứu về vấn đề này như: Nguyễn Thị Nga, Pháp luật về thể chấp Quyền sử dụng đất ở Việt Nam, Luận án tiến sỹ luật học, 2009; Vũ Thị Hồng Yến, Lý luận và thực tiễn về biện pháp thế chấp tài sản để đảm bảo thực hiện nghĩa vụ trả tiền vay trong các hợp đồng tín dụng, Đề tài nghiên cứu khoa học cấp trường, 2010; Vấn đề xử lý quyền sử dụng đất khi người sử dụng đất không trả được nợ cho các tổ chức tín dụng – kinh nghiệm qua một số vụ án lớn: Công trình dự thi giải thưởng “Sinh viên nghiên cứu khoa học”, 2006, Trường Đại học Luật Hà Nội; Bài viết: “Một số tồn tại, bất cập và những khó khăn, vướng mắc trong quá trình xử lý tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất tại các Ngân hàng thương mại hiện nay”, Tạp chí Nhà nước và Pháp luật số 4 năm 2008; Bài viết: “Công chứng hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất – Những vấn đề lý luận và thực tiễn”; Tạp chí Dân chủ và Pháp luật số 6 năm 2008; Bài viết: “Những bất cập cần khắc phục trong pháp luật về đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất”; Tạp chí Nhà nước và Pháp luật số 12 năm 2008. Đỗ Thị Hòa, Tìm hiểu các quy định về thể chấp quyền sử dụng đất, Khóa luận tốt nghiệp, 2012; Nông Thị Hợp, “Thế chấp tài sản – Một biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự”, Khoá luận tốt nghiệp, 2012; “Thực thi pháp luật về giao dịch bảo đảm trong hoạt động cấp tín dụng của ngân hàng thương mại – một số vướng mắc pháp lí và đề xuất hoàn thiện”, Phạm Thị Giang Thu, Nguyễn Ngọc Lương, Tạp chí Luật học Số 10/2011. Bài viết: “Một số kinh nghiệm giải quyết vụ án về thể chấp quyền sử dụng đất” của tác giả Ngô Văn Lượng đăng trên Tạp chí Viện kiểm sát nhân dân số 18 năm 2015; bài viết “Bàn về việc nhận thế chấp quyền sử dụng đất khi đất đang trong quy hoạch” của tác giả Ngô Văn Lượng đăng trên Tạp chí Viện kiểm sát nhân dân số 18 năm 2015; Nguyễn Thị Nga với cuốn sách “Pháp luật về thế chấp quyền sử dụng đất tại các Tổ chức tín dụng ở Việt Nam – Thực trạng và hướng hoàn thiện”, Sách chuyên khảo, Nhà xuất bản Tư pháp, tháng 4 năm 2015.

Xét trong mối quan hệ với các nội dung nghiên cứu của đề tài luận văn thì các công trình khoa học nêu trên mới chỉ đề cập về những vấn đề về xử lý tài sản thế chấp của tất cả các loại tài sản hoặc chỉ tập trung vào việc xác lập, đăng ký giao dịch thế chấp và xử lý tài sản thế chấp là QSDĐ, TSGLVĐ theo các phương thức quy định trong pháp luật về giao dịch bảo đảm. Những nội dung này chưa làm nổi bật những vấn đề đặc thù khi xử lý tài sản bảo đảm là QSDĐ, TSGLVĐ trong hoạt động xử lý nợ tại các TCTD. Bên cạnh đó, trong thời gian vừa qua, Quốc hội, Chính phủ và các cơ quan lập pháp đã cho ra đời nhiều văn bản pháp lý mới ảnh hưởng lớn đến hoạt động quản lý và xử lý nợ xấu tại các TCTD với những điều kiện pháp lý thông thoáng, linh hoạt hơn nhằm thúc đẩy tính thanh khoản của thị trường. Dựa trên những lập luận và đánh giá nêu trên, có thể thấy rằng, luận văn có thể xem như là một công trình độc lập và có tính hệ thống liên quan đến hoạt động xử lý tài sản bảo đảm là QSDĐ, TSGLVĐ tại TCTD, trong đó sẽ giải quyết những vấn đề đặc thù, những vấn đề mới phát sinh liên quan đến hoạt động này, từ hệ thống quy phạm pháp luật hiện hành cho đến việc áp dụng, thực thi trên thực tế.

3. Mục đích, nhiệm vụ nghiên cứu

Mục đích và nhiệm vụ nghiên cứu của luận văn là làm sáng tỏ về mặt lý luận, cơ sở pháp lý và thực trạng của các quy định pháp luật về xử lý tài sản bảo đảm là QSDĐ, TSGLVĐ trong hoạt động xử lý nợ tại các TCTD, những khó khăn, vướng mắc trong việc thực hiện và áp dụng các quy phạm pháp luật trong hoạt động này tại các TCTD, từ đó đề xuất các giải pháp hoàn thiện các quy định của pháp luật nhằm đảm bảo quyền và lợi ích của các bên liên quan trong quá trình xử lý tài sản bảo đảm là QSDĐ, TSGLVĐ trong hoạt động xử lý nợ tại các TCTD. Để đạt được những mục tiêu này, luận văn sẽ triển khai nghiên cứu, trình bày đề tài với những khía cạnh cụ thể như sau:

– Tìm hiểu, hệ thống hóa cơ sở lý luận của việc xây dựng các quy định pháp luật về xử lý tài sản thế chấp là QSDĐ tại các TCTD;

– Nghiên cứu sự hình thành và phát triển của pháp luật xử lý tài sản thế chấp là QSDĐ, TSGLVĐ tại các TCTD theo từng giai đoạn để thấy được sự phát triển hợp quy luật, phù hợp với yêu cầu, nhiệm vụ phát triển kinh tế, xã hội trong mỗi giai đoạn, mỗi thời kì;

– Đánh giá thực trạng pháp luật về vấn đề này, chỉ rõ nguyên nhân để đưa ra các giải pháp hoàn thiện pháp luật xử lý tài sản thế chấp là QSDĐ, TSGLVĐ tại các TCTD, góp phần giải quyết tình trạng nợ xấu tại các TCTD hiện nay.

4. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu

– Về đối tượng nghiên cứu: Luận văn tập trung làm rõ hệ thống quan điểm, đường lối chính sách của Đảng và Nhà nước về bảo đảm tiền vay, xử lý tài sản bảo đảm nói chung và tài sản bảo đảm là QSDĐ, TSGLVĐ trong hoạt động xử lý nợ tại TCTD nói riêng; Các quy phạm pháp luật thực định về xử lý tài sản bảo đảm là QSDĐ, TSGLVĐ tại các TCTD; Các báo cáo, tổng kết tình hình thực thi pháp luật về giao dịch bảo đảm, xử lý tài sản bảo đảm tại các TCTD.

– Về phạm vi nghiên cứu: Do đề tài đòi hỏi tính chuyên sâu nên luận văn giới hạn phạm vi nghiên cứu ở việc tìm hiểu các quy định pháp luật cơ bản nhất về vấn đề xử lý tài sản bảo đảm là QSDĐ, TSGLVĐ trong hoạt động xử lý nợ tại các TCTD, không đi sâu vào giải quyết từng biện pháp xử lý; gắn với thực tiễn triển khai áp dụng tại các TCTD, không bao hàm các tài sản bảo đảm khác với QSDĐ, TSGLVĐ hoặc việc xử lý tài sản trong các hoạt động khác tại TCTD (xử lý tài sản bảo đảm từ trái phiếu, do phá sản, phục vụ hoạt động thi hành án…)

5. Phương pháp nghiên cứu

Luận văn sử dụng tổng hợp nhiều phương pháp nghiên cứu khác nhau, tùy thuộc vào mục đích của luận điểm đề cập trong luận văn. Trong đó, luận văn sử dụng phương pháp luận duy vật biện chứng và duy vật lịch sử của chủ nghĩa Mác – Lênin và tư tưởng Hồ Chí Minh về Nhà nước pháp quyền, các quan điểm, các học thuyết khoa học pháp lý tại Việt Nam. Các phương pháp nghiên cứu như: phân tích, thống kê, so sánh, lịch sử, chứng minh, tổng hợp, quy nạp được kết hợp sử dụng để triển khai thực hiện đề tài.

6. Ý nghĩa khoa học và những đóng góp mới của đề tài

– Làm rõ tính đặc thù trong xử lý tài sản bảo đảm là QSDĐ, TSGLVĐ; từ đó làm rõ sự tác động và chi phối tới pháp luật về xử lí tài sản bảo đảm là QSDĐ, TSGLVĐ trong hoạt động xử lý nợ tại các TCTD. Nhận diện sự tương đồng và khác biệt về xử lý tài sản bảo đảm là QSDĐ ở Việt Nam với một số quốc gia trên thế giới.

– Luận văn cũng đã làm rõ thực trạng pháp luật về xử lí tài sản bảo đảm là QSDĐ, TSGLVĐ trong hoạt động xử lý nợ tại TCTD trong pháp luật dân sự, pháp luật đất đai, pháp luật về các tổ chức tín dụng và các văn bản hướng dẫn thi hành. Đặc biệt luận văn chú trọng tới việc nghiên cứu tính tương đồng và sự khác biệt trong các quy định của pháp luật hiện hành liên quan đến giao dịch bảo đảm nói chung và thế chấp QSDĐ, TSGLVĐ nói riêng trong Bộ luật Dân sự, Luật Đất đai, Luật các Tổ chức tín dụng, Pháp luật về nhà ở, về Công chứng, về Đăng ký giao dịch bảo đảm. Từ đó, nhận diện rõ những rào cản trong quá trình xử lý tài sản bảo đảm là QSDĐ, TSGLVĐ xuất phát từ chính hệ thống pháp luật hiện hành.

– Lồng ghép của quá trình nghiên cứu các quy định của pháp luật hiện hành là những vụ việc thực tế tại các TCTD và minh chứng những vướng mắc, khó khăn trong quá trình xử lý tài sản bảo đảm là QSDĐ, TSGLVĐ để thu hồi no như: xử lý tài sản bảo đảm trong trường hợp tài sản là nhà, công trình xây dựng trên đất không thuộc tài sản thế chấp; QSDĐ đã xác lập quyền sử dụng hợp pháp song tài sản trên đất chưa xác lập quyền sở hữu, QSDĐ thế chấp thuộc đồng quyền sử dụng của nhiều người, QSDĐ của hộ gia đình, QSDĐ là tài sản duy nhất của người thế chấp, QSDĐ thuộc diện vùng quy hoạch của Nhà nước…

– Trên cơ sở tìm hiểu rõ nguyên nhân của những bất cập và vướng mắc, luận văn đề xuất những giải pháp khắc phục.

7. Kết cấu của luận văn

Ngoài phần mở đầu, danh mục tài liệu tham khảo, luận văn được kết cấu thành 03 chương:

Chương 1: Khái quát về thế chấp QSDĐ, TSGLVĐ và xử lí tài sản bảo đảm là QSDĐ, TSGLVĐ tại các TCTD;

Chương 2: Thực trạng pháp luật về xử lý tài sản bảo đảm là QSDĐ, TSGLVĐ trong hoạt động thu hồi nợ tại các TCTD;

Chương 3: Hoàn thiện pháp luật về xử lý tài sản bảo đảm là QSDĐ, TSGLVĐ trong hoạt động thu hồi nợ tại các TCTD.