[Luận văn 2018] Pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất và thực tiễn thi hành tại tỉnh Bắc Ninh – ThS. Nguyễn Thị Nhung

MỞ ĐẦU

1. Tính cấp thiết của đề tài nghiên cứu

Đất đai là tài nguyên quốc gia vô cùng quý giá; là tư liệu sản xuất đặc biệt trong sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp; là thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống; là địa bàn phân bố các khu dân cư; xây dựng các cơ sở kinh tế, văn hóa, xã hội, an ninh và quốc phòng. Đất đai là nguồn tài nguyên thiên nhiên hữu hạn về diện tích, về số lượng; cố định về vị trí địa lý và không thể di dời được. Đây chính là nguyên nhân chủ yếu tạo ra sự khác biệt về giá trị giữa các mảnh đất có vị trí địa lý khác nhau.

Trong khi đại đa số các quốc gia trên thế giới đều duy trì các hình thức sở hữu khác nhau về đất đai: Sở hữu nhà nước, sở hữu tư nhân… thì ở Việt Nam, pháp luật chỉ thừa nhận một hình thức sở hữu duy nhất đối với đất đai: Sở hữu toàn dân về đất đai. Chế độ sở hữu toàn dân về đất đai ra đời kể từ khi Hiến pháp năm 1980 được ban hành ngày 18 tháng 12 năm 1980. Chế độ sở hữu đất đai này được duy trì, củng cố và tồn tại ở nước ta từ đó đến nay. Với việc ra đời chế độ sở hữu toàn dân về đất đai, hình thức sở hữu tư nhân về đất đai bị xóa bỏ. Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân trở thành chủ sử dụng đất khi được Nhà nước – đại diện chủ sở hữu giao đất, cho thuê đất hoặc công nhận QSDĐ đang sử dụng ổn định, hợp pháp. Pháp luật nghiêm cấm việc mua bán, chuyển nhượng đất đai.

Tuy nhiên, theo nhu cầu khách quan của cuộc sống đòi hỏi QSDĐ phải được dịch chuyển. Chuyển quyền sử dụng đất theo Luật Đất đai năm 2013 bao gồm các hình thức: chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thế chấp, tặng cho, thừa kế và góp vốn bằng QSDĐ. Trong các hình thức này, chuyển nhượng quyền sử dụng đất là hình thức giao dịch phổ biến và sôi động nhất. Pháp Luật Đất đai quy định người sử dụng đất được Nhà nước giao đất, cho thuê đất sử dụng ổn định lâu dài và được cấp GCNQSDĐ được CNQSDĐ trong thời hạn sử dụng đất. Chính vì thế, người sử dụng đất hợp pháp ngoài việc khai thác, sử dụng đất còn có thể chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho người khác để thu về một khoản tiền tương ứng với giá trị của nó. Do đó, đất đai trở thành tài sản có giá.

Trong thời gian vừa qua, việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất diễn ra khá phức tạp, đặc biệt là ở tỉnh Bắc Ninh, một tỉnh có tốc độ đô thị hóa – công nghiệp hóa cao. Trong những năm gần đây, giá đất Bắc Ninh đang leo thang, các giao dịch về đất đai đang diễn ra hết sức sôi động, đặc biệt là các giao dịch về chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Chính vì vậy, việc nghiên cứu quy định của pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất là cần thiết. Đây là những lý do chủ yếu để tôi lựa chọn đề tài: “Pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất và thực tiễn thi hành tại tỉnh Bắc Ninh” làm luận văn thạc sĩ luật học.

2. Tình hình nghiên cứu đề tài

CNQSDĐ là một hoạt động diễn ra phổ biến trong đời sống xã hội. Do vậy, các quy định về lĩnh vực này là chế định quan trọng của pháp luật pháp Luật Đất đai. Thời gian vừa qua đã có nhiều công trình nghiên cứu khoa học về CNQSDĐ dưới góc độ pháp lý được công bố mà tiêu biểu phải kể đến các công trình khoa học sau đây:

Các bài nghiên cứu chuyên sâu của nhiều nhà khoa học chuyên gia đăng trên các báo và tạp chí chuyên ngành khác như:

– Tiến sĩ Nguyễn Quang Tuyến “Sự tác động của Luật Đất đai 2003 đến việc hình thành và phát triển thị trường BĐS ở nước ta” đăng trên tạp chí Dân chủ và Pháp luật 10/2005;

– Tiến sĩ Vũ Anh “Một số vấn đề về thị trường BĐS” đăng tạp chí Nhà nước và Pháp luật số 2/2004;

– Tiến sỹ Nguyễn Đình Bồng “Đất đai và thị trường BĐS” Tạp chí Địa chính số 1-2/2005.

Các luận văn thạc sĩ:

– Luận văn thạc sĩ Luật học của Tác giả Phạm Thu Thủy với đề tài “Pháp luật về quyền chuyển nhượng QSDĐ của hộ gia đình, cá nhân”(2009). Luận văn thạc sĩ Luật học của tác giả Nguyễn Thị Hồng Nhung với đề tài “Những điểm mới của Luật Đất đai 2003 về chuyển QSDĐ” (2004).

– Luận văn thạc sĩ Luật học của tác giả Đỗ Thị Hải Yến với đề tài “Hợp đồng tặng cho QSDĐ” (2009),

– Luận văn thạc sĩ Luật học của tác giả Nguyễn Viết Tuấn với đề tài – “Hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ theo pháp luật Việt Nam” (2010).

Tuy nhiên, các công trình nghiên cứu trên đây, chỉ tìm hiểu CNQSDĐ dưới khía cạnh là một quyền năng của CNQSDĐ của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất hoặc xem xét việc CNQSDĐ trên phương diện luật nội dung (pháp Luật Đất đai) mà chưa có công trình chuyên khảo nào xem xét, đánh giá một cách toàn diện, hệ thống cơ sở lý luận và thực tiễn cũng như nội dung của hợp đồng CNQSDĐ theo quy định Luật Đất đai. Trên cơ sở kế thừa những thành tựu nghiên cứu của các công trình khoa học đã công bố, Luận văn đi sâu nghiên cứu một cách toàn diện, hệ thống cơ sở lý luận và thực tiễn cũng như tìm hiểu nội dung của CNQSDĐ theo quy định của các luật mới như: Hiến pháp 2013, Luật Đất đai 2013, Luật Nhà ở năm 2014, Luật Kinh doanh bất động sản 2014, Bộ luật Dân sự 2015.

3. Mục đích và nhiệm vụ nghiên cứu

3.1. Mục đích nghiên cứu

Để giải quyết các yêu cầu mà đề tài đặt ra, luận văn xác định những mục đích nghiên cứu cơ bản sau đây:

– Phân tích, nghiên cứu một số vấn đề lý luận về pháp luật chuyển nhượng quyền sử dụng đất;

– Trình bày thực tiễn áp dụng pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên địa bàn tỉnh Bắc Ninh;

– Đề xuất một số giải pháp hoàn thiện pháp luật và nâng cao hiệu quả áp dụng pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

3.2. Nhiệm vụ nghiên cứu

Nghiên cứu về đề tài này, luận văn xác định các nhiệm vụ nghiên cứu cụ thể sau đây:

– Tìm hiểu, nghiên cứu bản chất, đặc trưng về CNQSDĐ theo quy định của pháp luật Việt Nam;

– Phân tích các quy định của pháp luật liên quan đến CNQSDĐ đặt trong mối liên hệ thực tiễn để chỉ ra những bất cập của lĩnh vực pháp luật này;

– Lý giải nguyên nhân tồn tại, bất cập trong việc thực thi các quy định về CNQSDĐ;

– Đề xuất định hướng và một số giải pháp cụ thể nhằm hoàn thiện quy định về CNQSDĐ.

4. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu

4.1. Đối tượng nghiên cứu

Đối tượng nghiên cứu của luận văn, bao gồm:

– Các văn bản quy phạm pháp luật về đất đai, dân sự có liên quan đến chuyển nhượng QSDĐ, đặt trong mối quan hệ so sánh giữa các quy định hiện hành và các quy định được ban hành trước đây;

– Thực tế thi hành pháp luật về chuyển nhượng QSDĐ tại tỉnh Bắc Ninh trong thời gian từ 2013 – 2017.

4.2. Phạm vi nghiên cứu

Do phạm vi đề tài luận văn là khá rộng, do đó phạm vi luận văn được giới hạn thực hiện đối với đối tượng chuyển nhượng là đất ở của chủ thể chuyển nhượng là hộ gia đình, cá nhân. Cụ thể Luận văn giới hạn phạm vi nghiên cứu những nội dung cụ thể sau đây:

– Nghiên cứu các quy định của BLDS năm 2015 và các văn bản hướng dẫn thi hành; các quy định của Luật Đất đai năm 2013 và các văn bản hướng dẫn thi hành về CNQSDĐ;

Nghiên cứu thực tiễn thi hành pháp luật chuyển nhượng QSDĐ tại tỉnh Bắc Ninh hiện nay.

5. Phương pháp nghiên cứu

Để giải quyết các yêu cầu mà đề tài đặt ra, Luận văn đã sử dụng các phương pháp nghiên cứu sau đây: Phương pháp luận nghiên cứu khoa học duy vật biện chứng và duy vật lịch sử của Triết học Mác – Lênin; tư tưởng Hồ Chí Minh về xây dựng nhà nước pháp quyền xã hội chủ nghĩa.

– Ngoài ra, Luận văn còn sử dụng một số phương pháp nghiên cứu cụ thể sau:

+ Phương pháp phân tích, bình luận,… được sử dụng trong Chương 1 Luận văn;

+ Phương pháp đánh giá, đối chiếu, so sánh, diễn giải, điều tra… được sử dụng tại Chương 2 Luận văn;

+ Phương pháp tổng hợp, quy nạp được sử dụng tại Chương 3 khi nghiên cứu, đề xuất giải pháp hoàn thiện các quy định của pháp luật về CNQSDD.

6. Những đóng góp mới của đề tài

Luận văn được hoàn thành dự kiến có những đóng góp sau đây:

– Tập hợp, hệ thống hóa và bổ sung cơ sở lý luận và thực tiễn về CNQSDĐ trong nền kinh tế thị trường;

– Đưa ra khái niệm QSDĐ phù hợp với nền kinh tế thị trường;

– Đánh giá thực trạng pháp luật về CNQSDĐ;

– Đề xuất giải pháp hoàn thiện pháp luật về CNQSDĐ;

7. Kết cấu của luận văn

Ngoài phần mở đầu, kết luận, danh mục tài liệu tham khảo và các phụ lục kèm theo, luận văn được kết cấu bao gồm 3 chương cụ thể sau đây:

Chương 1: Lý luận chung về pháp luật chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

Chương 2: Thực trạng thực thi các quy định pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại địa bàn tỉnh Bắc Ninh.

Chương 3: Một số giải pháp nhằm hoàn thiện pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất qua thực tiễn thi hành tại Bắc Ninh.