[Luận văn 2019] Pháp luật về mua bán nhà ở xã hội trong thị trường bất động sản – ThS. Hoàng Phương Hà

MỞ ĐẦU

1. Sự cần thiết của đề tài

Trong thời gian qua, Đảng, Nhà nước và đông đảo người dân luôn đánh sự quan tâm và chú ý đặc biệt cho chủ trương nhà ở xã hội. Các dự án và chủ trương phát triển nhà ở xã hội đã được Đảng và Nhà nước đặt ra từ lâu nhưng chỉ đến năm 2006, vấn đề này mới được triển khai trên thực tế. Trong các vấn đề chính sách về xã hội, nhà ở xã hội là một trong những điểm nóng do vừa mang tính xã hội, vừa mang tính thực tiễn cao. Công tác phát triển quỹ nhà ở xã hội không chỉ nhằm nâng cao chất lượng cuộc sống cho người dân và phục vụ nhu cầu hiện đại hỏa, mà còn để giải quyết vấn đề an sinh xã hội. Dân số ngày càng tăng nhanh thì bài toán nhà ở ngày càng trở nên nóng hơn lúc nào hết. Đây là vấn đề không đáng lo ngại cho bộ phận dân cư có thu nhập cao, nhưng với những dân cư có thu nhập thấp, người nghèo, học sinh, sinh viên… thì còn gặp nhiều khó khăn, bất cập trong việc tự lo cho mình chỗ ở.

Để đạt được mục tiêu tạo nên sự đột phá trong chính sách phát triển nhà ở xã hội, Chính phủ đã ban hành những quy định cụ thể trong việc xây dựng nhà ở xã hội, cơ chế khuyến khích và các hành lang pháp lý để các doanh nghiệp tham gia thực hiện các dự án nhà ở xã hội. Ở những địa phương lớn như Hà Nội, Đà Nẵng, Thành phố Hồ Chí Minh và nhiều tỉnh thành phố khác đã hình thành mô hình phát triển riêng dự án “Nhà ở xã hội”. Để từ đó, biến giấc mơ an cư của nhiều người thu nhập thấp dần trở thành hiện thực. Tuy vậy, việc áp dụng các quy định pháp luật này trong thực tiễn cho thấy, bên cạnh những kết quả tích cực đạt được, vẫn còn nhiều hạn chế, tồn tại do các ưu đãi chưa hấp dẫn, chưa đủ sức khuyến khích doanh nghiệp tham gia. Những rào cản như mô hình tổ chức chưa thực sự hoàn thiện, các ưu đãi về tài chính chưa đủ hấp dẫn, sự rườm rà, phức tạp trong hỗ trợ tín dụng ngân hàng và quy trình thủ tục mua bán đã tạo nên không ít khó khăn cho các doanh nghiệp và người dân.

Nếu giải quyết được các vấn đề trên, nước ta dễ dàng hoạch định được một chương trình phát triển nhà ở xã hội đồng bộ, cân bằng lợi ích của ba chủ thể tham gia là nhà đầu tư – nhà phân phối – người sử dụng, hướng tới an sinh xã hội, nâng cao chất lượng đời sống nhân dân.

Nhằm tìm hiểu rõ hơn về pháp luật mua bán nhà ở xã hội cũng như việc áp dụng các quy định này trong thực tiễn hiện nay tại các địa phương, tác giả lựa chọn đề tài “Pháp luật về mua bán nhà ở xã hội trong thị trường bất động sản” làm đề tài luận văn của mình.

2. Tình hình nghiên cứu đề tài

Trong những năm gần đây, pháp luật mới ghi nhận những quy định về mua bán nhà ở xã hội. Công tác nghiên cứu để tải này mang một ý nghĩa lý luận và thực tiễn sâu sắc. Tuy vậy, tinh đến thời điểm hiện tại, số lượng các công trình nghiên cứu khoa học và các bài viết về vấn đề này lại không nhiều, chưa nhận được sự quan tâm nghiên cứu của giới khoa học pháp lý. Thời gian qua, một số công trình nghiên cứu về đến đề tài này được công bố, tiêu biểu trong đó như một số sách chuyên khảo TS. Doãn Hồng Nhung, “Pháp luật về Nhà ở xã hội, nhà ở cho người thu nhập thấp tại Việt Nam”, Nxb. Xây dựng, Hà Nội, năm 2010, TS. Trần Quang Huy – TS. Nguyễn Quang Tuyến, “Pháp luật về Kinh doanh bất động sản”, Nxb. Tư pháp, Hà Nội, 2009. Bên cạnh đó là các bài báo và tạp chí, cũng như hội thảo khoa học cũng nghiên cứu về vấn đề này dưới khía cạnh lý luận và thực tiễn như: TS. Doãn Hồng Nhung. “Một số ý kiến hoàn thiện pháp luật về tài chính đối với nhà ở xã hội ở Việt Nam”, Hội thảo Khoa học “Hoàn thiện pháp luật kinh doanh bất động sản Việt Nam”, tháng 10/2012, tr. 31, Võ Thị Mỹ Hương, “Pháp luật về nhà ở xã hội trong nền kinh tế thị trường ở Việt Nam”, Tạp chí Nhà nước và Pháp luật, số 4/2012, tr. 37-43; Chuyên đề “Nhà ở xã hội”, Tạp chí Kiến trúc Việt Nam, số 4/2012. Mặc dù vậy, các công trình nghiên cứu nêu trên mới tập trung đề cập đến nội dung quy hoạch và phát triển nhà ở xã hội, cũng như nghiên cứu dưới khoa học pháp lý về mua bán nhà ở, các hình thức thuê, thuê mua nhà ở xã hội, mà chưa có đề cập nhiều đến việc mua bán nhà ở xã hội. Ngoài ra, công trình nghiên cứu của tác giả Phạm Hồng Điệp, “Pháp luật về mua bán nhà ở xã hội”, Luận văn thạc sĩ (2014) đã tìm hiểu nội dụng này nhưng theo quy định của pháp luật kinh doanh bất động sản năm 2005.

Tiếp thu và phát triển các thành quả nghiên cứu trên đây, luận văn đã đi sâu tìm hiểu một cách có hệ thống, toàn diện và tập trung về pháp luật mua bán nhà ở xã hội và thực tiễn thi hành pháp luật tại một số địa phương tiêu biểu trong cả nước theo quy định của pháp luật kinh doanh nhà ở năm 2014.

3. Mục tiêu, nhiệm vụ nghiên cứu

Mục tiêu trong việc nghiên cứu đề tài này là phân tích và làm rõ các cơ sở lý luận cũng như thực tiễn của các quy định pháp luật về nhà ở xã hội và pháp luật về mua bán nhà ở xã hội, các yếu tố tác động đến pháp luật, xem xét và nghiên cứu các quy định pháp luật về mua bán nhà ở xã hội một cách có hệ thống, đánh giá việc thi hành pháp luật về mua bán nhà ở xã hội trong thực tiễn nhằm đưa ra các giải pháp hoàn thiện pháp luật và nâng cao hiệu quả thực thi pháp luật về mua bán nhà ở xã hội ở Việt Nam hiện nay.

Để đạt được mục tiêu nghiên cứu, các nhiệm vụ trong quá trình thực hiện nghiên cứu đề tài này gồm:

– Tiến hành phân tích bản chất và vai trò của nhà ở và nhà ở xã hội cũng như sự phát triển hệ thống nhà ở xã hội tại Việt Nam;

– Tiến hành thu thập số liệu về xây dựng và quy hoạch nhà ở xã hội, dữ liệu về nhu cầu trong việc mua nhà ở xã hội và khả năng đáp ứng nhu cầu đó trên thực tế, dữ liệu về kết quả hoạt động trong việc triển khai dự án nhà ở xã hội tại các địa phương, nhất là tại các thành phố lớn;

– Tiến hành hệ thống các quy định pháp luật liên quan đến mua bán nhà ở xã hội. Tiến hành phân tích và đánh giá việc thực thi pháp luật về mua bán nhà ở xã hội trong thực tiễn, để từ đó chỉ ra những hạn chế và vướng mắc phát sinh;

– Tiến hành đề xuất các giải pháp nhằm hoàn thiện và nâng cao hiệu quả thực thi pháp luật về mua bán nhà ở xã hội.

4. Đối tượng nghiên cứu và phạm vi nghiên cứu

Đối tượng trong việc nghiên cứu Luận văn này nghiên cứu, tìm hiểu và tập trung đánh giá các nội dung liên quan đến quy định của pháp luật về mua bán nhà ở xã hội theo Luật Đất đai năm 2013, Luật kinh doanh bất động sản năm 2014, Luật Nhà ở năm 2014 và các văn bản hướng dẫn.

Phạm vi trong việc nghiên cứu Luận văn này tập trung vào nghiên cứu vấn đề liên quan đến nhà ở xã hội mà không tìm hiểu về nhà ở nói chung, nhà chung cư hay nhà ở thương mại… với các hoạt động trong việc mua bán mà không nêu các hoạt động thuê hay thuê mua nhà ở xã hội.

Công tác nghiên cứu tập trung vào lý luận về nhà ở xã hội cũng như thực trạng thực hiện pháp luật về mua bán nhà ở xã hội trong thời gian vừa qua, cũng như đưa ra các giải pháp để hoàn thiện và nâng cao hiệu quả thực thi và áp dụng trong thời gian tới.

5. Phương pháp tiến hành nghiên cứu đề tài

Đề tài luận văn này được nghiên cứu trên cơ sở quan điểm của chủ nghĩa Mác – Lênin, tư tưởng Hồ Chí Minh về nhà nước và pháp luật, đường lối, chính sách của Đảng và Nhà nước trong việc xây dựng và hoàn thiện hệ thống pháp luật nói chung và các chính sách trong việc quản lý nhà ở xã hội nói riêng.

Để nghiên cứu để tài luận văn này, các phương pháp sau đây đã được áp dụng:

– Áp dụng phương pháp biện chứng để phân tích và đánh giá các chính sách về nhà ở xã hội cho người dân trong điều kiện kinh tế và xã hội hiện nay của Việt Nam.

– Áp dụng phương pháp tổng hợp và kế thừa các công trình nghiên cứu trước đây, bên cạnh đó là các bài viết về phát triển nhà ở xã hội nói chung và pháp luật liên quan đến mua bán nhà ở xã hội nói riêng.

– Áp dụng phương pháp phân tích và tổng hợp, hệ thống và đánh giá khoa học với các quy định của pháp luật về mua bán nhà ở xã hội và các số liệu, dữ liệu thu thập được.

– Áp dụng phương pháp lịch sử và so sánh khi tiến hành xem xét sự phát triển của các chính sách về nhà ở xã hội và pháp luật về mua bán nhà ở xã hội qua các năm.

Từ các phương pháp trên, luận văn đánh giá và xem xét một cách khách quan cũng như có cái nhìn toàn diện và đưa ra các giải pháp để hoàn thiện pháp luật trong việc mua bán nhà ở xã hội.

6. Các giá trị đóng góp của luận văn

Luận văn này là công trình nghiên cứu có tính toàn diện và đã áp dụng một hệ thống pháp luật về mua bán nhà ở xã hội. Một số kết quả cơ bản mà luận văn đã đạt được.

Một là, đã chỉ ra khái niệm về mua bán nhà ở cũng như chỉ rõ và phân tích các yếu tố có ảnh hưởng đến pháp luật về mua bán nhà ở xã hội.

Hai là, đã nghiên cứu, bên cạnh đó tổng kết quá trình phát triển nhà ở xã hội trên toàn quốc.

Ba là, đã hệ thống pháp luật liên quan đến mua bán nhà ở xã hội, đưa ra những kết quả đạt được và những bất cập, vướng mắc và hạn chế trong việc thực thi pháp luật về mua bán nhà ở xã hội. Từ đó, đưa ra các đề xuất, kiến nghị để hoàn thiện pháp luật cũng như nâng cao hiệu quả trong việc thực thi pháp luật về mua bán nhà ở xã hội.

7. Cấu trúc của luận văn

Ngoài phần mở đầu, kết luận và danh mục tài liệu tham khảo, nội dung của luận văn gồm 3 chương:

Chương 1. Những vấn đề lý luận về pháp luật và thực trạng pháp luật về mua bán nhà ở xã hội trong thị trường bất động sản.

Chương 2. Thực tiễn trong việc thực hiện pháp luật về mua bán nhà ở xã hội trong thị trường bất động sản.

Chương 3. Một số kiến nghị nhằm hoàn thiện pháp luật về mua bán nhà ở xã hội trong thị trường bất động sản.