[Luận văn 2019] Pháp luật về cho thuê đất để thực hiện các dự án đầu tư và thực tiễn thi hành – ThS. Bùi Huyền Trang

LỜI MỞ ĐẦU

1.Tính cấp thiết của đề tài

Cho thuê đất là một trong những phương thức tiếp cận đất đai phổ biến tại tất cả các quốc gia trên thế giới và Pháp luật về cho thuê đất có những điểm khác biệt giữa những nước có các hình thức sở hữu đất đai khác nhau. Pháp luật về cho thuê đất ra đời nhằm tạo cơ sở pháp lý điều chỉnh hoạt động thuê đất đảm bảo đất đai được sử dụng đúng mục đích, đúng quy hoạch sử dụng đất, tiết kiệm và đạt hiệu quả kinh tế cao trong điều kiện đất có hạn nhưng nhu cầu sử dụng đất của xã hội ngày càng tăng. Trong những năm qua, pháp luật về cho thuê đất đã huy động nguồn vốn, tạo tiền đề cho nền kinh tế phát triển, cải thiện đời sống nhân dân, tận dụng được nguồn lực đầu tư của các nước trên thế giới. Tuy nhiên, việc thi hành pháp luật về cho thuê đất đối với các dự án đầu tư gặp phải những hạn chế nhất định như thiếu cơ chế pháp lý giám sát, kiểm soát chặt chẽ, tình trạng cho thuê đất bừa bãi không tỉnh đến hiệu quả kinh tế, phát sinh tham nhũng, tiêu cực gây bức xúc, bất bình trong nhân dân. Mặt khác, việc thi hành pháp luật về cho thuê đất đối với các dự án đầu tư cho thấy nội dung một số quy định của pháp luật về vấn đề này chưa phù hợp với thực tiễn mà điều dễ nhận thấy nhất đó là sự bất bình đẳng trong việc cho thuê đất giữa người sử dụng đất trong nước với người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư tại Việt Nam. Bên cạnh đó,việc thực thi các quy định pháp luật về cho thuê đất đối với các dự án đầu tư còn gặp những rào cản về thủ tục hành chính, tình trạng nhũng nhiễu, tiêu cực của một số cán bộ làm nhiệm vụ quản lý nhà nước về đất đai, tình trạng sử dụng đất thuê không đúng mục đích, không hiệu quả. Đặc biệt là những điểm chưa phù hợp gặp phải những khó khăn nhất định cho các chủ đầu tư về căn cứ và điều kiện cho thuê đất để thực hiện dự án đầu tư, quy định về chủ thể trong quan hệ cho thuê đất, quy định về hình thức cho thuê đất, thời hạn cho thuê đất để thực hiện dự án đầu tư, quy định về trình tự, thủ tục cho thuê đất để thực hiện dự án đầu tư. Chính vì vậy, một khung pháp lý hoàn chỉnh, đồng bộ và tương thích để bảo đảm cho quyền sử dụng đất của người thuê đất được thực thi là điều cần thiết. Khung pháp lý về pháp luật về cho thuê đất đối với các dự án đầu tư phải chú ý đến hiện trạng của hoạt động cho thuê đất và đưa ra một cơ chế hiệu quả cho hoạt động sử dụng đất cho thuê. Trong đó, cũng cần quy định rõ quyền và nghĩa vụ của các bên tham gia quan hệ nay, quy định về thời hạn, mục đích, hiệu quả của việc sử dụng đất được thuê. Để khắc phục những bất cập, hạn chế này rất cần phải có sự nghiên cứu, đánh giá có hệ thống, toàn diện thực trạng pháp luật về cho thuê đất nhằm đề xuất các giải pháp thực thi pháp luật về cho thuê đất.

Xuất phát từ thực tế trên, tác giả chọn đề tài “Pháp luật về cho thuê đất để thực hiện các dự án đầu tư và thực tiễn thi hành” làm luận văn thạc sỹ của mình. Với mong muốn đóng góp một phần nhỏ trong nhìn nhận của bản thân về những khó khăn, hạn chế về pháp luật cho thuê đất đối với các dự án đầu tư, trên cơ sở tìm hiểu đánh giá thực tế, tác giả đưa ra những giải pháp nâng cao hiệu quả thực thi pháp luật về cho thuê đất.

2. Tổng quan tình hình nghiên cứu liên quan đến đề tài

Có nhiều công trình nghiên cứu liên quan đến đề tài, cụ thể như sau:

– Sách, báo và tạp chí

Trần Quang Huy (2010), “Giáo trình Luật Đất đai”, Trường Đại học Luật Hà Nội, Nxb Công an Nhân dân Cuốn sách đề cập đến những vấn đề pháp lý về thuê đất giữa Nhà nước và người sử dụng đất, cơ sở pháp lý của việc quy định về thuê đất, giải mã nội hàm và bản chất của thuê đất, bình luận và đánh giả nội dung pháp lý về thuê đất.

Văn phòng Quốc hội, trung tâm thông tin, thư viện và nghiên cứu khoa học (2011) “Tuyển tập Hiến pháp một số nước trên thế giới”, Nhà xuất bản Thống kê Cuốn sách đã giới thiệu 5 bản Hiến pháp của các quốc gia Hợp chủng quốc Hoa Kỳ, Liên bang Nga, Nhật Bản, Cộng hòa Pháp và Cộng hòa nhân dân Trung Hoa. Các bản hiến pháp này được lựa chọn trên cơ sở xem xét đến các yếu tố đa dạng về mô hình nhà nước, kiểu hệ thống pháp luật, vị trí địa lý, trong đó có quy định đến chế độ sở hữu về đất đai của các nước này.

Bộ Tài nguyên và Môi trường (2012) “Kinh nghiệm nước ngoài về quản lý và pháp luật đất đai”, Nhà xuất bản Thống kê. Cuốn sách đã đề cập đến nội dung pháp luật đất đai của một số nước trên thế giới qua các chế độ sở hữu, điều tra cơ bản về đất đai, quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, tải chính, định giá đất, thu hồi, bồi thường đất đai, tái định cư, đăng ký đất đai và tài sản gắn liền trên đất, quyền sử dụng đất của người nước ngoài.

Các bài báo đăng trên các tạp chí chuyên ngành có liên quan đến hoạt động thuê đất như “Cần điều chỉnh thẩm quyền giao đất, cho thuê đất” của Phùng Hương, Tạp chí Tài nguyên và Môi trường, số 15/2001, “Một số giải pháp giao đất cho thuê đất” của tác giả Phan Văn Thọ, Tạp chí Tài nguyên và Môi trường, 5/2009, “Đăng ký giao dịch đảm bảo quyền thuê đất và quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất hình thành từ vốn vay”, Nguyễn Phương Linh, Tạp chí Ngân hàng, số 4/2004, Nguyễn Xuân Trọng (2014).

– Luận án tiến sỹ

Nguyễn Quang Tuyển (2003), “Địa vị pháp lý của người sử dụng đất trong các giao dịch dân sự thương mại về đất đai”, Luận án tiến sĩ luật học, Đại học Luật Hà Nội. Luận án làm sáng tỏ quan niệm về địa vị pháp lý của người sử dụng đất trong các giao dịch thương mại về đất đai, vai trò của pháp luật đối với việc đảm bảo các quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất trong các giao dịch dân sự, thương mại về đất đai. Từ đó tìm ra những định hướng, giải pháp nhằm xây dựng và hoàn thiện địa vị pháp lý của người sử dụng đất trong các giao dịch dân sự, thương mại về đất đai.

Trần Quang Huy (2009), “Pháp luật về hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất”, Luận án tiến sĩ, trường Đại học Luật Hà Nội. Đề tài đã nghiên cứu cơ sở lý luận và thực tiễn của việc xác lập các hình thức sử dụng đất ở Việt Nam với đặc thù “đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu”, trong đó đặc biệt nhấn mạnh về hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất, hình thức giao đất chủ yếu nhất trong nền kinh tế thị trường, từ đó đề xuất các kiến nghị hoàn thiện các quy định pháp luật về hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất ở Việt Nam.

– Luận văn thạc sỹ

Trần Trọng Bình (2006), “Pháp luật về thuê đất giữa Nhà nước và người sử dụng đất” Luận văn thạc sĩ luật học, trường Đại học quốc gia Hà Nội. Luận văn đã tìm người sử dụng đất, đánh giá thực trạng của lĩnh vực pháp luật này và đề xuất một số giải pháp hoàn thiện.

Nguyễn Thị Thu Hiền (2012), “Pháp luật về giao đất cho thuê đất thu hồi đất đối với doanh nghiệp ở Việt Nam”, Luận văn Thạc sĩ ngành Luật Kinh tế, trưởng Đại học Luật Hà Nội Luận văn đã nghiên cứu xuất phát từ tình hình hoạt động quản lý, sử dụng đất của các doanh nghiệp, việc giao đất, cho thuê đất dư dôi so với nhu cầu sử dụng đất thực sự tại một số doanh nghiệp dẫn đến việc lãng phí tài nguyên đất, chính sách giá đất quá cao, việc thực hiện quyền và nghĩa vụ của doanh nghiệp còn nhiều vướng mắc về phương thức thanh toán tiền thuê đất

Huỳnh Minh Phương (2010) “Pháp luật điều chỉnh quan hệ thuê đất giữa Nhà nước với tổ chức trong nước”, Luận văn thạc sỹ, trường Đại học Luật Hà Nội. Đề tài đã đi sâu vào nghiên cứu nội dung pháp luật quy định về quan hệ thuê đất giữa Nhà nước với các tổ chức trong nước như quyền và nghĩa vụ của các bên, trình tự, thủ tục cho thuê đất.

– Một số đề tài nghiên cứu khác

Hoàng Ngọc Phương (2010), “Nghiên cứu cơ sở thực tiễn và lý luận của việc giao đất cho thuê đất có thu tiền sử dụng đất để tạo vốn xây dựng cơ sở hạ tầng”, Bộ Tài nguyên và Môi trường làm chủ nhiệm đề tài. Đề tài đã làm rõ một số vấn đề lý luận cơ bản về và thực tiễn của việc giao đất có thu tiền sử dụng đất để tạo vốn xây dựng cơ sở hạ tầng, từ đó đề xuất kiến nghị sửa đổi, bổ sung, hoàn thiện bước đầu các quy định về quản lý, sử dụng đất có liên quan đến việc giao đất có thu tiền sử dụng đất nhằm nâng cao hiệu quả của việc quản lý đất đai.

Vũ Đình Chuyên (2011), “Điều tra khảo sát, đánh giá thực trạng việc thực hiện chính sách giao đất cho thuê đất đối với khu công nghiệp và khu chế xuất”. Bộ Tài nguyên và Môi trường làm chủ nhiệm đề tài. Đề tài đã phân tích và đánh giá thực trạng thực hiện chính sách giao đất, cho thuê đất đối với khu công nghiệp và khu chế xuất thông qua điều tra, khảo sát nhằm cung cấp các thông tin, số liệu thực tế về vấn đề này. Đề tài tập trung đi sâu vào việc khảo sát các khu công nghiệp và khu chế xuất về thực hiện chính sách cho thuê đất.

Lê Thanh Khuyến (2010), “Điều tra khảo sát, nghiên cứu đánh giá hiệu quả của việc giao đất có thu tiền sử dụng đất cho tổ chức kinh tế xây dựng nhà ở để bán hoặc cho thuê gắn với xây dựng cơ sở hạ tầng”, Bộ Tài nguyên và Môi trường làm chủ nhiệm đề tài. Đề tài đánh giá chung về tổ chức thực thi hệ thống pháp luật đất đai về việc giao đất có thu tiền sử dụng đất để xây dựng nhà gắn với xây dựng cơ sở hạ tầng với thực tế các chính sách thuê đất, giao đất không thu tiền sử dụng đất hiện nay tại một số tỉnh, thành phố; đánh giá hiệu quả việc giao đất có thu tiền sử dụng đất để xây dựng nhà ở để bán hoặc cho thuê gắn với xây dựng cơ sở hạ tầng.

Tuy nhiên đến nay chưa có đề tài nào nghiên cứu về Pháp luật về cho thuê đất để thực hiện các dự án đầu tư và thực tiễn thi hành. Chính vì vậy, tác giả chọn đề tài “Pháp luật về cho thuê đất để thực hiện các dự án đầu tư và thực tiễn thi hành” làm luận văn thạc sỹ của mình.

3. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu

3.1. Đối tượng nghiên cứu

Phù hợp đề tài đã chọn, luận văn không nghiên cứu toàn bộ hoạt động cho thuê đất để thực hiện các dự án đầu tư mà chỉ tập trung nghiên cứu về cho thuê đất để thực hiện các dự án đầu tư dưới góc độ lý luận pháp luật và thực tiễn thi hành. Luận văn đi sâu vào nghiên cứu, phân tích sự cần thiết phải có các quy định của pháp luật về cho thuê đất để thực hiện các dự án đầu tư. Bên cạnh đó, luận văn phân tích các quy định của pháp luật hiện hành về vấn đề liên quan cũng như có những sự so sánh, đối chiếu với các quy định trước đây cũng như với pháp luật đất đai của một số nước trên thế giới, nghiên cứu thực trạng của sự hỗ trợ này và đưa ra một số giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả của pháp luật về cho thuê đất để thực hiện các dự án đầu tư và thực tiễn thi hành.

3.2. Phạm vi nghiên cứu

Phạm vi nghiên cứu là các quy định của Luật Đất đai năm 2013 và các văn bản hướng dẫn thi hành pháp luật về cho thuê đất để thực hiện các dự án đầu tư giữa Nhà nước với tư cách đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai với các tổ chức, cá nhân trong nước và ngoài nước có nhu cầu sử dụng đất để thực hiện các dự án đầu tư.

4. Mục tiêu và nhiệm vụ nghiên cứu

Mục tiêu nghiên cứu của luận văn là nhằm sáng tỏ hơn các quy định của pháp luật hiện hành về vấn đề cho thuê đất để thực hiện các dự án đầu tư và thực tiễn thi hành trong những năm gần đây. Luận văn đề xuất một số giải pháp nhằm nâng cao hơn nữa hiệu quả hoạt động của các thiết chế trong việc thi hành pháp luật về cho thuê đất để thực hiện các dự án đầu tư và thực tiễn thi hành.

5. Phương pháp nghiên cứu

Luận văn sử dụng phương pháp tiếp cận thực tế quan sát, điều tra thu thập số liệu phương pháp xử lý tài liệu lý luận, thực tế như thống kê, so sánh tổng hợp và phân tích số liệu, cụ thể như sau:

– Phương pháp phân tích tổng hợp: Sử dụng để phân tích tình hình thực hiện pháp luật về cho thuê đất để thực hiện các dự án đầu tư. Thông qua phân tích để thấy tính hợp lý hay chưa hợp lý của pháp luật về cho thuê đất để thực hiện các dự án đầu tư;

– Phương pháp so sánh luật học: So sánh tính phù hợp trong việc áp dụng pháp luật về cho thuê đất để thực hiện các dự án đầu tư để xem xét và điều chỉnh bổ sung.

6. Ý nghĩa lý luận và thực tiễn của luận văn

Về mặt khoa học: Luận văn tiếp tục làm sáng tỏ các quy định mới của pháp luật về cho thuê đất để thực hiện các dự ấn đầu tư và thực tiễn thi hành. Trên cơ sở so sánh với các quy định của pháp luật trước đây và pháp luật nước ngoài để phân tích, đánh giá khách quan các quy định của pháp luật Việt Nam cũng như thực trạng của các quy định hiện hành về vấn đề này để tìm ra sự tiến bộ của các quy định pháp luật hiện hành của những các điểm tương đồng và khác biệt giữa pháp luật nước ta với pháp luật một số nước trên thế giới….

Về mặt thực tiễn: Căn cứ vào thực trạng pháp luật và thực tiễn thi hành áp dụng pháp luật. Từ đó luận văn đưa ra một số kiến nghị, giải pháp giúp nâng cao hiệu quả hoạt động cho thuê đất để thực hiện các dự án đầu tư và thực tiễn thi hành.

7. Kết cấu của luận văn

Ngoài phần mở đầu, kết luận và danh mục tài liệu tham khảo, nội dung của Luận văn gồm 03 chương cụ thể như sau:

Chương 1: Tổng quan những vấn đề lý luận về cho thuê đất và pháp luật cho thuê đất để thực hiện các dự án đầu tư.

Chương 2: Thực trạng pháp luật về cho thuê đất để thực hiện các dự án đầu tư và thực tiễn thi hành.

Chương 3: Phương hướng, giải pháp hoàn thiện pháp luật và nâng cao hiệu quả thi hành pháp luật về cho thuê đất để thực hiện các dự án đầu tư.