[Luận văn 2019] Pháp luật về công chứng hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất và thực tiễn áp dụng – ThS. Nguyễn Văn Dũng

MỞ ĐẦU

1. Tính cấp thiết của đề tài

Trong nền kinh tế thị trường như hiện nay, việc huy động vấn đề sản xuất kinh doanh là điều vô cùng quan trọng. Mọi ý tưởng kinh doanh cho dù có hay đèn đâu nếu không có vấn đề thực hiện thì cũng coi như thất bại. Có thể nói vẫn quyết định khá nhiều đến việc thành công hay thất bại của hoạt động kinh doanh. Vốn là thành tố đầu vào của hầu hết mọi quá trình tự sản xuất cho đến lưu thông. Vốn thường được hiểu theo nghĩa đơn giản là tiền. Chính vì vậy vốn là yếu tố quan trọng đối với mọi thành phần kinh tế. Từ người nông dân cho đến các doanh nhân hay các hộ kinh doanh người nông dân cần vốn để đầu tư máy móc vào sản xuất nông nghiệp để tăng năng suất hay các hộ kinh doanh cần vốn để mở rộng quy mô kinh doanh. Vì vậy, nếu coi nền kinh tế là một cơ thể sống thì vẫn chính là huyết mạch của cơ thể đó. Ngày nay có rất nhiều cách để có thể huy động vốn như: Phát hành cổ phần, cổ phiếu hoặc trái phiếu, góp vốn bằng tiền hoặc tài sản có giá trị được bằng tiền; bán tài sản hiện có hoặc mang tài sản đi cầm cố, thế chấp để vay một khoản tiền. Câu hỏi đặt ra ở đây là điều kiện để được phát hành cổ phần, cổ phiếu hay có phải tài sản nào cũng có thể mang đi thế chấp, cầm cố được hay không? Ai cũng có thể nhận thế chấp được không? Việc thế chấp có bắt buộc phải lập thành văn bản hay không? Trình tự, thủ tục quy định của pháp luật như thế nào? Để người đi thế chấp, cầm cố không bị đánh vào bẫy của tín dụng đen? Một hiện tượng xã hội đang rất phổ biến hiện nay, gây nhức nhối trong xã hội.

Để đi tìm câu trả lời cho câu hỏi “Vốn lấy từ đâu?” và “Huy động vốn như thế nào?”. Trong cuốn sách Bí ẩn của vốn của tác giả Hernando De Soto được Nguyễn Quang A dịch, nhà xuất bản chính trị quốc gia sự thật xuất bản năm 2017 đã đưa một vấn đề mang tính thời sự đó là hầu hết những quốc gia đang phát triển luôn phải loay hoay để tìm được nguồn vốn tạo động lực để phát triển nền kinh tế của mình. Đó là vì sao các quốc gia trên thế giới đều sở hữu một loại tài sản vô giá nhưng không biết khai thác tận dụng nguồn tài sản đó “Vì sao chủ nghĩa tư bản thành công ở phương Tây và thất bại ở mọi nơi khác”^[1]. Thủ tài sản mà Hernando De Soto muốn nhắc đến đó là đất đai.

Đất đai là nguồn tài nguyên vô cùng quý giá, là tài sản quan trọng của mỗi quốc gia. Ở nước ta, đất đai thuộc sở hữu toàn dân, Nhà nước là đại diện chủ sở hữu duy nhất (Điều 4 Hiến pháp năm 2013) và thống nhất quản lý song lại không trực tiếp chiếm hữu sử dụng mà giao cho các cá nhân, tổ chức (sau đây gọi chung là người sử dụng đất). Điều đó được thể hiện qua các quy định của Luật Đất đai và các văn bản dưới luật. Từ những quy định trên Nhà nước sẽ trao quyền quản lý, sử dụng cho người sử dụng đất thông qua các hình thức như giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất, nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Theo Hernando De Soto nếu nhà nước biết khai thác giá trị đất đai (ở đây là giá trị quyền sử dụng đất) để phát triển kinh tế thì giá trị này sẽ là đem lại một lượng vốn khổng lồ. Cũng như các nước được Hernando De Soto đề cập đến trong tác phẩm nói trên việc vốn hóa đất đai tại Việt Nam hiện nay diễn ra còn châm, rất chậm. Lâu nay, việc sử dụng đất đai chủ yếu là để ở hoặc sản xuất nông nghiệp đáp ứng nhu cầu cuộc sống của người sử dụng đất. Mà hầu như chúng ta quên mất rằng ngoài giá trị nói trên, đất đai còn có thể tham gia vào thị trường với tư cách là một loại hàng hóa. Điều ít được mọi người đề cập đến do xuất phát từ đặc thù về đất đai ở Việt Nam (đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước là đại diện chủ sở hữu) nhưng trong thực tế lại rất phổ biến. Đó là giá trị quyền sử dụng đất, điều này khiến nó tham gia giao lưu dân sự và là đối tượng của nhiều loại hợp đồng quan trọng như: Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, Hợp đồng cho tặng quyền sử dụng đất, Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất, Hợp đồng góp vốn bằng quyền sử dụng đất. Về mặt hình thức, đây đều là những văn bản mà pháp luật bắt buộc phải công chứng.

Công chứng là một loại hình dịch vụ công được hình thành và phát triển trên thế giới từ rất sớm. Hoạt động công chứng cũng xuất hiện khá sớm ở Việt Nam, kề từ khi thực dân Pháp xâm lược nước ta. Hoạt động công chứng ở nước ta thời kỳ này đều áp dụng theo mô hình của Pháp và chủ yếu phục vụ cho chính sách cai trị của Pháp tại Đông Dương nói chung và ở Việt Nam nói riêng. Sau khi cách mạng tháng tám thành công để đáp ứng các nhu cầu giao kết giao dịch dân sự của nhân dân, ngày 15/11/1945, Chủ tịch Hồ Chí Minh ký Sắc lệnh số 59/SL ấn định thể lệ về thị thực các giấy tờ trong đó có cả các khế ước chuyển dịch quyền sở hữu bất động sản (sau đây gọi tắt là Sắc lệnh số 59/SL). Sau đó, ngày 29/02/1952, Chủ tịch Hồ Chí Minh ký Sắc lệnh số 85/SL quy định về thể lệ trước bạ về các việc mua bán, cho, đổi nhà cửa, ruộng đất (sau đây gọi tắt là Sắc lệnh số 35SL). Do hoàn cảnh lịch sử lúc bây giờ nên Sắc lệnh số 85/SL chỉ áp dụng với những vùng tự do hoặc những vùng thuộc Ủy ban kháng chiến. Thời kỳ này hoạt động công chứng cũng không phát triển. Sau này, khi hòa bình lập lại, thủ tục công chứng được quy định tại Thông tư 574/QLTPK ngày 10/10/1987 của Bộ tư pháp hướng dẫn hoạt động công chứng Nhà nước (sau đây gọi tắt là Thông tư số 574/QLTPK). Thế chấp là một trong những biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự. Khái niệm thế chấp tài sản lần đầu tiên được ghi nhận tại Pháp lệnh hợp đồng dân sự năm 1991, sau này tiếp tục được quy định tại Bộ luật dân sự năm 1995 (sau đây gọi tắt là BLDS 1995). Bộ luật dân sự năm 2005 (sau đây gọi tắt là BLDS 2005) và Bộ luật dân sự năm 2015 (sau đây gọi tắt là BLDS 2015) từ Điều 317 đến Điều 327. Còn thế chấp Quyền sử dụng đất lần đầu tiên được quy định tại Luật Đất đai năm 1993 (Điều 77). Trải qua mấy chục năm hình thành và phát triển hoạt động công chứng tại nước ta nói chung đã có chỗ đứng nhất định trong đời sống xã hội. Hòa chung cùng sự phát triển của xã hội hoạt động công chứng Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất đảm bảo việc thực hiện giao kết giữa các bên đảm bảo hoạt động lưu thông của dòng vốn trong nền kinh tế thị trường không bị tắc nghẽn và làm căn cứ để giải quyết khi tranh chấp xảy ra. Pháp luật về công chứng nói chung và pháp luật về công chứng Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất nói riêng là vô cùng cần thiết để thực hiện nền pháp chế xã hội chủ nghĩa. Từ những điều trên dưới góc độ kinh tế việc nghiên cứu “Pháp luật về công chứng hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất và thực tiễn áp dụng” là vô cùng cần thiết và mang tính thời sự cao.

2. Tình hình nghiên cứu

Trong những năm gần đây, đã có nhiều đề tài nghiên cứu pháp luật về công chứng như: “Nghiên cứu so sánh về pháp Luật Công chứng một số nước trên thế giới nhằm góp phần xây dựng luận cứ khoa học cho việc hoàn thiện pháp luật về công chứng ở Việt Nam hiện nay” Luận án tiến sỹ của Tuấn Đạo Thanh. Tác giả đã tập trung phân tích so sánh với pháp luật về công chứng cứa các quốc gia trên thế giới theo các trường phái pháp luật khác nhau. Từ đó đưa ra hướng hoàn thiện cho pháp luật về công chứng ở Việt Nam.

Ngoài ra, còn có các đề tài luận văn thạc sỹ như: “Hoàn thiện pháp luật về công chứng, chứng thực ở Việt Nam hiện nay, lý luận và thực tiễn” của tác giả Tuấn Đạo Thanh; “Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất ở” luận văn thạc sỹ của Vũ Minh Tuấn hay “Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất – Thực trạng và giải pháp” của Lê Thị Thanh Huyền. Các luận văn đã tập trung phân tích các khái niệm quyền sử dụng đất hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất, điều kiện về hình thức và đối tượng của hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất khá kỹ càng và chi tiết.

Cùng với đó là một số bài nghiên cứu được đăng trên các phương tiện thông tin đại chúng như: “Một số góp ý nhằm hoàn thiện pháp luật về công chứng” của Nguyễn Quang Vỹ, Phạm Thị Minh Huế trên báo Thanh tra số 12/2013; “Công chứng hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất – những vấn đề lý luận cần lưu ý” của Tuấn Đạo Thanh, Phạm Thu Hằng in trên Tạp chí Dân chủ và Pháp luật số chuyên đề hoàn thiện pháp luật về đăng ký tài sản 2017 hay “Thẩm quyền về bất động sản theo pháp Luật Công chứng, chứng thực” của Hoàng Gia Linh trên Tạp chí Nghề luật số 4/2018.

Các bài viết nói trên đã phần nào trình bày được khái niệm, đặc điểm pháp lý của hoạt động công chứng ở nước ta hiện nay cũng như khái niệm, đặc điểm về hình thức và đối tượng của thế chấp quyền sử dụng đất, hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất. Từ đó đưa ra những vướng mắc, khó khăn khi áp dụng các quy định của pháp luật. Tuy nhiên chưa có đề tài nghiên cứu nào viết về những quy định pháp luật về công chứng hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất một cách cụ thể, chi tiết như điều kiện về chủ thể thực hiện việc công chứng trình tự, thủ tục công chứng hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất hay điều kiện về chủ thể tham gia giao kết hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất cũng như khó khăn vướng mắc khi thực hiện thủ tục công chứng hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất trong thực tiễn áp dụng pháp luật.

Kế thừa những bài viết nói trên tác giả tập trung đi sâu vào phân tích những quy định của pháp luật về công chứng hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất như điều kiện chủ thể thực hiện quyền công chứng hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất, điều kiện chủ thể tham gia giao kết hợp đồng công chứng phạm vi công chứng hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất trình tự, thủ tục công chứng hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất, những vướng mắc trong quá trình thực hiện thủ tục công chứng một số tranh chấp thương xảy ra tại Tòa án và hướng giải quyết những khó khăn đó.

3. Mục đích và nhiệm vụ nghiên cứu

Mục đích nghiên cứu: Luận văn chủ yếu nghiên cứu những quy định pháp luật về công chứng hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất được áp dụng trên địa bàn thành phố Hà Nội. Qua đó đưa ra những vướng mắc hàng ngày từ những quy định của pháp luật trong quá trình thực hiện thủ tục công chứng hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất.

Nhiệm vụ nghiên cứu: Thấy được thực trạng của pháp luật, những khó khăn trong quá trình thực thi và áp dụng những quy định của pháp luật về công chứng hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất và đưa ra những giải pháp để hoàn thiện pháp luật.

4. Đối tượng nghiên cứu, phạm vi nghiên cứu

Đối tượng nghiên cứu: Luận văn nghiên cứu hệ thống các quy định của pháp luật về công chứng hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất như phạm vi, trình tự, chủ thể, đối tượng,… công chứng hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất.

Phạm vi nghiên cứu: Do thời gian và điều kiện công tác, trong luận văn thạc sỹ này, tác giả chủ yếu nghiên cứu trên phạm vi địa bàn thành phố Hà Nội.

5. Các phương pháp nghiên cứu

Phương pháp luận: Luận văn được thực hiện trên cơ sở phương pháp luận của chủ nghĩa duy vật biện chứng và chủ nghĩa duy vật lịch sử.

Phương pháp nghiên cứu: Trong luận văn tác giả sử dụng kết hợp các phương pháp nghiên cứu cụ thể, bao gồm: Phương pháp liệt kê kết hợp với phân tích tổng hợp, so sánh.

6. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn đề tài

Đưa ra cái nhìn từ thực tiễn áp dụng những quy định của pháp luật về công chứng Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất;

Nêu được vai trò của công chứng trong việc đảm bảo các giao lưu dân sự;

Chỉ ra những điều còn khó khăn bất cập trong quá trình áp dụng các quy định của pháp luật để thực hiện thủ tục công chứng.

7. Bố cục của luận văn

Chương 1: Một số vấn đề lý luận về công chứng hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất và pháp luật về công chứng hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất;

Chương 2: Thực trạng pháp luật về công chứng hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất và thực tiễn áp dụng;

Chương 3: Một số giải pháp nhằm hoàn thiện pháp luật về công chứng hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất.

[1] Xem: Bí ẩn của Vốn, Nxb. Chính trị quốc gia – Sự thật, Hà Nội.