[Luận văn 2020] Bảo vệ quyền lợi người tiêu dùng trong mua bán căn hộ chung cư – ThS. Phạm Thị Anh Đào

[Luận văn 2020] Bảo vệ quyền lợi người tiêu dùng trong mua bán căn hộ chung cư – ThS. Phạm Thị Anh Đào

1. Tính cấp thiết của đề tài

Nhà ở là tài sản đặc biệt quan trọng, gắn liền với cuộc sống của mỗi cá nhân, gia đình và của toàn xã hội, đảm bảo cho sự ổn định và phát triển của mỗi con người Việt Nam. Với nhu cầu thực tế của con người, khi xã hội ngày càng phát triển, nhà chung cư là giải pháp hiệu quả để giảm áp lực về nhà ở cho người dân, đặc biệt là ở các thành phố lớn, nơi có sự nhập cư đông nhất và có xu hướng gia tăng dân số không ngừng. Chung cư thường xuất hiện nhiều ở các thành phố lớn, có vai trò quan trọng trong sự phát triển của đô thị hóa, bởi sự tập trung dân cư ở các thành phố đang trở thành vấn đề lớn, từ đó nảy sinh các vấn đề, nhu cầu về nhà ở. Do vậy, cần thiết phải có sự phát triển chung cư để tiết kiệm diện tích sử dụng đất, giảm giá thành xây dựng, tạo cơ hội nhà ở cho nhiều người ở các tầng lớp khác nhau. Tuy nhiên, cùng với nhu cầu này là những bức xúc, tranh chấp phát sinh theo vấn đề mua bán căn hộ chung cư.

Do tính chất đặc thù mà phần lớn hợp đồng mua bán căn hộ chung cư được hình thành dưới dạng hợp đồng theo mẫu. Dù mang lại rất nhiều lợi ích cho cả bên bán nhà cũng như bên mua nhà nhưng khi tham gia giao kết một hợp đồng mua bán căn hộ chung cư, người mua nhà vẫn phải đối mặt với rất nhiều rủi ro tiềm ẩn. Bởi vậy pháp luật bảo vệ quyền lợi người tiêu dùng và các pháp luật chuyên ngành đã có nhiều quy định liên quan đến loại hợp đồng này với mục đích bảo vệ quyền lợi cho người mua nhà. Tuy nhiên thực tiễn thi hành pháp luật về bảo vệ quyền lợi người tiêu trong lĩnh vực mua bán căn hộ chung cư vẫn chưa thực sự hiệu quả, rất nhiều tranh chấp liên quan đến lĩnh vực này đã xảy ra mà bên chịu thiệt thường là người mua nhà.

Từ những lý do trên, tôi quyết định chọn đề tài “Pháp luật về bảo vệ quyền lợi người tiêu dùng ở Việt Nam trong lĩnh vực mua bán căn hộ chung cư -Thực trạng và giải pháp hoàn thiện” để nghiên cứu, dựa trên những cơ sở lý luận và thực tiễn, nhằm tìm ra những hạn chế, từ đó đưa ra những giải pháp nhằm hoàn thiện pháp luật về mua bán căn hộ chung cư, tạo điều kiện cho việc đảm bảo quyền và lợi ích hợp pháp cho chủ thể yếu thế là những người tiêu dùng- người mua căn hộ chung cư với mục đích để ở.

2. Tình hình nghiên cứu đề tài

Có thể nói rằng, pháp luật về bảo vệ người tiêu dùng nói chung cũng như pháp luật về bảo vệ người tiêu dùng trong lĩnh vực mua bán căn hộ chung cư ở nước ta còn khá mới mẻ. Tuy nhiên, trong những năm qua đã có một số bài viết, công trình nghiên cứu liên quan đến bảo vệ quyền lợi người tiêu dùng nói chung và bảo vệ quyền lợi người tiêu dùng trong các lĩnh vực mua bán căn hộ chung cư nói riêng, tiêu biểu như:

Bài viết “Điều kiện thương mại chung – nhu cầu điều chỉnh pháp luật từ phương diện bảo vệ quyền lợi người tiêu dùng” của Nguyễn Văn Thành trong Hội thảo khoa học “Pháp luật về bảo vệ người tiêu dùng – kinh nghiệm quốc tế, thực trạng và triển vọng ở Việt Nam”, do Viện Nhà nước và Pháp luật phối hợp với Viện KAS tại Việt Nam tổ chức tháng 11/2009. Bài viết đã phân tích khái niệm người tiêu dùng, chỉ ra những đặc trưng cơ bản của người tiêu dùng, trong đó tác giả nhận định “Phần lớn người tiêu dùng là người thiếu kinh nghiệm thực tế, thiếu kiến thức chuyên môn, thiếu kiến thức pháp lý trong việc bảo vệ quyền chính mình cũng như là thiếu các thông tin” và họ là những người yếu thế trong quan hệ với thương nhân. Tác giả khẳng định: “Một trong những đặc điểm đáng quan tâm ở đây là sự yếu thế trong việc đàm phán, ký kết và thực thi các hợp đồng giữa người tiêu dùng với bên cung ứng hàng hóa, dịch vụ”. Cùng với đó, tác giả đã chỉ ra sự khác biệt giữa điều kiện thương mại chung và hợp đồng theo mẫu, phân tích những ưu điểm cũng như những hạn chế của việc áp dụng điều kiện thương mại chung và hợp đồng theo mẫu. Tác giả đã phân tích thực tiễn pháp lý về điều kiện thương mại chung liên quan tới quyền lợi của người tiêu dùng thông qua một số các vụ việc xảy ra trong thực tế, đồng thời đánh giá thực trạng pháp luật điều chỉnh pháp luật về hợp đồng theo mẫu và điều kiện thương mại chung, từ đó tác giả kiến nghị “cần soạn thảo một văn bản riêng để quy định chuyên biệt về vấn đề hợp đồng theo mẫu và điều kiện thương mại chung”.

Bài viết “Bảo vệ quyền của người tiêu dùng ở Việt Nam hiện nay” của tác giả Đình Ngọc Vượng đăng trên Tạp chí Nghiên cứu Lập pháp số 6/2008. Bài viết đề cập đến thực trạng bảo vệ người tiêu dùng hiện nay ở nước ta. Theo tác giả, bên cạnh quan hệ giữa các nhà sản xuất với nhau, quan hệ kinh tế chủ yếu trong xã hội là quan hệ giữa người tiêu dùng và nhà sản xuất, kinh doanh, phân phối hàng hoá, dịch vụ. Tuy là số đông, nhưng người tiêu dùng không được tổ chức lại nên họ khó có sức mạnh, tiếng nói đơn lẻ của họ cũng rất ít được lắng nghe và hầu như người tiêu dùng Việt Nam đã và đang phải đối mặt với thực tế là đa số hàng hóa và dịch vụ đều có vấn đề xâm hại quyền của người tiêu dùng và việc bảo vệ người tiêu dùng từ phía các cơ quan quản lý nhà nước cũng như từ phía người tiêu dùng, tổ chức đại diện cho người tiêu dùng là chưa có hiệu quả thậm chí quyền của người tiêu dùng nhiều lúc còn bị xâm hại từ chính hoạt động của các cơ quan nhà nước.

“Bảo vệ quyền lợi người tiêu dùng trong giao kết và thực hiện hợp đồng theo mẫu khi mua bản căn hộ chung cư tại Việt Nam”, Doãn Hồng Nhung và Hoàng Anh Dũng, tạp chí Luật học số 9/2017.

“Bình luận về các quy định liên quan đến hợp đồng theo mẫu và điều kiện giao dịch chung” trong Dự thảo Bộ luật dân sự (sửa đổi), Đỗ Giang Nam, Nghiên cứu lập pháp. Số 5/2015, tr. 31 – 41.

“Giải thích hợp đồng theo mẫu, Điều kiện giao dịch chung – Một số điểm bất cập và giải pháp hoàn thiện”, Hà Thị Thúy, Luật học. Số 10/2017, tr. 48 – 57.

Luận án tiến sĩ “Bảo vệ quyền lợi người tiêu dùng trong các giao dịch có sử dụng hợp đồng theo mẫu ở Việt Nam hiện nay” của tác giả Nguyễn Công Đại, PSG.TS Bùi Nguyên Khánh, Tiến sĩ Nguyễn Văn Tuyến hướng dẫn.

Những bài viết, công trình trên đã đóng góp rất nhiều cho việc hoàn thiện pháp luật về hợp đồng theo mẫu, hợp đồng mua bán nhà và phần nào cho thấy được sự cần thiết phải bảo vệ quyền lợi người tiêu dùng khi giao kết các hợp đồng này. Tuy nhiên, chưa có một bài viết, công trình nào nghiên cứu một cách toàn diện, đầy đủ, hệ thống những vấn đề lý luận và thực tiễn về bảo vệ quyền lợi người tiêu dùng trong lĩnh vực mua bán căn hộ chung cư. Trong thời điểm hiện nay khi Luật bảo vệ quyền lợi người tiêu dùng 2010, Bộ luật dân sự 2015 và Luật Nhà ở 2014 đã thi hành được nhiều năm song việc áp dụng pháp luật vào thực tiễn còn gặp một số khó khăn nên tác giả tập trung nghiên cứu và phân tích chuyên sâu những quy định của pháp luật về vấn đề này.

3. Mục đích và nhiệm vụ nghiên cứu

3.1. Mục đích nghiên cứu

Luận văn tập trung làm rõ quy định pháp luật và việc thực hiện pháp luật về bảo vệ quyền lợi người tiêu dùng trong lĩnh vực mua bán căn hộ chung cư tại Việt Nam hiện nay. Từ đó đề xuất phương hướng và một số giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả thực thi pháp luật về bảo vệ quyền lợi người tiêu dùng trong lĩnh vực mua bán căn hộ chung cư trong thời gian tới.

3.2. Nhiệm vụ nghiên cứu

Đề tài tập trung nghiên cứu với các nhiệm vụ sau:

Thứ nhất, nghiên cứu một số vấn đề lý luận và pháp luật điều chỉnh về mua bán căn hộ chung cư: Làm rõ khái niệm hợp đồng mua bán căn hộ chung cư, người tiêu dùng. Giải thích câu hỏi tại sao cần phải bảo vệ quyền lợi người tiêu dùng. Đặc điểm của mua bán căn hộ chung cư; nội dung pháp luật bảo vệ quyền lợi người tiêu dùng điều chỉnh lĩnh vực mua bán căn hộ chung cư.

Thứ hai, nghiên cứu các quy định pháp luật bảo vệ quyền lợi người tiêu dùng trong lĩnh vực mua bán căn hộ chung cư ở Việt Nam và thực tiễn thi hành.

Thứ ba, đề xuất được phương hướng, giải pháp hoàn thiện hệ thống pháp luật Việt Nam về bảo vệ quyền lợi người tiêu dùng trong lĩnh vực mua bán căn hộ chung cư.

4. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu

4.1. Đối tượng nghiên cứu

Do mục tiêu của Đề tài hướng tới việc hoàn thiện pháp luật bảo vệ cá nhân mua bán căn hộ để sử dụng nên khái niệm người tiêu dùng trong Luận văn này được tác giả sử dụng để chỉ những khách hàng mua căn hộ chung cư để ở. Do có nhiều quan điểm khác nhau về thuật ngữ để chỉ loại chủ thể này nên Luận văn sử dụng cụm từ “Người tiêu dùng” để chỉ những khách hàng tham gia quan hệ mua bán căn hộ chung cư để ở. Mặt khác, do hướng tới việc bảo vệ lợi ích của người mua căn hộ chung cư để ở nên Luận văn nghiên cứu, phân tích các quan điểm, các quy định của pháp luật Việt Nam về bảo vệ quyền lợi người tiêu dùng và xác định các quy định có thể áp dụng vào hoạt động mua bán căn hộ chung cư (mục đích để ở) được điều chỉnh trong Bộ luật dân sự 2015 Luật Nhà ở 2014 và Luật Kinh doanh bất động sản 2014.

4.2. Phạm vi nghiên cứu

Đề tài “Pháp luật về bảo vệ quyền lợi người tiêu dùng ở Việt Nam trong lĩnh vực mua bán căn hộ chung cư – Thực trạng và giải pháp hoàn thiện” giới hạn trong việc nghiên cứu các quy định pháp luật về mua bán căn hộ chung cư để ở trong pháp luật, các quy định về bảo vệ người tiêu dùng Việt Nam hiện hành và nghiên cứu một số quy định pháp luật về bảo vệ người tiêu dùng có thể áp dụng chúng trong bảo vệ khách hàng trong trong lĩnh vực mua bán căn hộ chung cư vì mục đích ở, đặc biệt nghiên cứu quy định về hợp đồng mẫu.

5. Phương pháp luận và phương pháp nghiên cứu

5.1. Phương pháp luận

Để thực hiện đề tài nghiên cứu, tác giả dựa trên chủ nghĩa duy vật biện chứng và duy vật lịch sử của Chủ nghĩa Mác-Lênin, tư tưởng Hồ Chí Minh, quan điểm, đường lối của Đảng và Nhà nước ta trong sự nghiệp đổi mới, phát triển kinh tế.

5.2. Phương pháp nghiên cứu

Đề tài sử dụng các phương pháp nghiên cứu sau:

Phương pháp so sánh: Được sử dụng để làm rõ điểm mới của Bộ luật dân sự 2015, Luật Nhà ở 2014 so với Bộ luật dân sự 2005, Luật Nhà ở 2005 về hợp đồng mua bán nhà ở. Chỉ ra điểm giống nhau và khác nhau giữa quy định của pháp luật về hợp đồng mua bán nhà ở để tìm ra ưu điểm của những quy định mới và những hạn chế cần khắc phục.

Phương pháp phân tích, tổng hợp: Được sử dụng để phân tích các quy định của pháp luật Việt Nam về bảo vệ quyền lợi người tiêu dùng trong hoạt động mua bán căn hộ chung cư, từ đó đưa ra cái nhìn khái quát về ưu điểm và hạn chế của các quy định này.

Phương pháp đối chiếu: Được sử dụng để làm rõ mối quan hệ nhân quả giữa những vấn đề phát sinh trong thực tiễn áp dụng pháp luật với những thiếu sót trong quy định của pháp luật về mua bán căn hộ chung cư. Qua đó, xây dựng được phương hướng hoàn thiện hệ thống pháp luật về bảo vệ quyền lợi người tiêu dùng trong lĩnh vực mua bán căn hộ chung cư.

Phương pháp diễn giải, quy nạp: Được dùng để chia nhỏ các vấn đề nhằm thuận lợi cho việc phân tích và làm rõ nội dung.

6. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của luận văn

Về lý luận: Luận văn đã đưa ra những cơ sở khoa học để có các giải pháp hoàn thiện pháp luật và tổ chức thực hiện pháp luật về bảo vệ quyền lợi người tiêu dùng trong mua bán căn hộ chung cư. Các giải pháp này có giá trị tham khảo cho các cơ quan áp dụng pháp luật và cơ quan xây dựng pháp luật.

Về thực tiễn: Luận văn đã đưa ra những bất cập để các cơ quan có thẩm quyền, ban quản lý dự án căn hộ chung cư có sự nhìn nhận tổng quát về áp dụng các quy định của pháp luật. Việc chỉ ra những hạn chế có ý nghĩa trong việc áp dụng thống nhất pháp luật.

7. Bố cục của luận văn

Ngoài phần mở đầu, kết luận và danh mục tài liệu tham khảo, luận văn được kết cấu 3 chương:

Chương 1: Khái quát về căn hộ chung cư và pháp luật về bảo vệ quyền lợi người tiêu dùng trong lĩnh vực mua bán căn hộ chung cư.

Chương 2: Thực trạng pháp luật bảo vệ quyền lợi người tiêu dùng trong lĩnh vực mua bán căn hộ chung cư ở Việt Nam và thực tiễn thi hành.

Chương 3: Giải pháp hoàn thiện pháp luật và giải pháp đảm bảo thực thi pháp luật về bảo vệ quyền lợi người tiêu dùng trong lĩnh vực mua bán căn hộ chung cư tại Việt Nam.