[Luận văn 2020] Những vấn đề pháp lý và thực tiễn kinh doanh Condotel ở Việt Nam hiện nay – ThS. Trần Minh Phương

[Luận văn 2020] Những vấn đề pháp lý và thực tiễn kinh doanh Condotel ở Việt Nam hiện nay – ThS. Trần Minh Phương

1. Lý do chọn đề tài

Những năm gần đây, căn hộ du lịch (condotel) là loại hình sản phẩm bất động sản (BĐS) được phát triển mạnh gắn liền với sự tăng trưởng nhanh của ngành dịch vụ du lịch, đặc biệt được đánh giá rất có triển vọng trong bối cảnh ngành du lịch được Chính phủ xác định là ngành kinh tế mũi nhọn. Theo khảo sát mới đây của Viện nghiên cứu bất động sản Việt Nam, tính đến 30/4/2020 tại 14 tỉnh, thành phố, trong tổng số 146 120 sản phẩm phục vụ lưu trú, nghỉ dưỡng của khách du lịch thì đã có 90 315 số căn là condotel căn biệt thự du lịch là 30 628 và nhà phố là 25.177.

“Báo cáo của Bộ Xây dựng cũng cho biết, trong quý 2 có 91 dự án du lịch nghỉ dưỡng với 19 878 căn hộ du lịch và 8.407 biệt thự du lịch đang triển khai xây dựng 12 dự án với 70 căn hộ du lịch 256 biệt thự du lịch và 1 căn văn phòng kết hợp lưu trú hoàn thành.

Bộ Xây dựng đánh giá, số lượng dự án du lịch nghỉ dưỡng được cấp phép cũng tăng hơn so với Quý I/2020. Cụ thể tại một số địa phương trong điểm như Tại Khánh Hòa cấp phép 3 dự án (Quý I/2020 là 0 dự án), tại Phủ Yên cấp phép 2 dự án (Quý I/2020 là 0 dự án).

Về số lượng các dự án căn hộ du lịch, biệt thự du lịch, văn phòng kết hợp lưu trú do cơ quan chuyên môn của Bộ Xây dựng đã thẩm định, Bộ Xây dựng cho biết trong quý II/2020 không có căn hộ du lịch nào được thẩm định trong khi đó trong quý 1/2020 là 1.666 căn)

Quý 2 cũng ghi nhận 2.746 căn biệt thự du lịch (Quý 1/2020 là 0 căn), Văn phòng kết hợp lưu trú (officetel) 672 căn (Quý I/2020 là 0 căn) được thẩm định Về các dự án đã kiểm tra công tác nghiệm thu đưa công trình vào sử dụng Bộ Xây dựng cho biết trong quý 2 căn hộ du lịch có 668 căn (bằng 27% Quý I/2020), biệt thự du lịch 0 căn (tương đương Quý I/2020), văn phòng kết hợp lưu trú (officetel) 931 căn (Quý I/2020 là 0 căn) được đưa vào sử dụng Được biết, mới đây Bộ Công an vừa có văn bản kiến nghị Thủ tướng Chính phủ chỉ đạo UBND các địa phương không phát triển thêm dự án condotel, không hợp thức hóa các loại hình này thành nhà ở”^[1]. Cú sốc Cocobay và vấn đề pháp lý cho condotel – “Cú sốc” mất khả năng chi trả lợi nhuận 12% theo cam kết của chủ đầu tư dự án Cocobay Đà Nẵng vào cuối năm 2019, cộng thêm ảnh hưởng của dịch Cović19 nửa đầu năm 2020 đã khiến thị trường condotel thêm nhịp chũng và khiến không ít nhà đầu tư đề đặt hơn khi quyết định “rút hầu bao”. Sau một thời gian chật vật, chính quyền TP. Đà Nẵng đã cho phép chủ đầu tư dự án Cocobay chuyển đổi gần 2.000 căn condotel thành chung cư. Trong bối cảnh đó, sự thiếu vắng các quy định có liên quan và thiếu vắng sự giải thích chính thức từ cơ quan Nhà nước đối với các sản phẩm bất động sản mới này đã làm ảnh hưởng không nhỏ đến sự phát triển của thị trường này, đồng thời ảnh hưởng đến quyền lợi của khách hàng. Trong bối cảnh đó, nhiều ý kiến trái chiều liên quan đến quy chế pháp lý như thiếu các quy định về loại hình công trình nảy, quy chuẩn và tiêu chuẩn căn hộ. Việc cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu sử dụng các công trình này cũng gặp vướng mắc về thời hạn sở hữu, chế độ sử dụng đất. Quy định về quản lý vận hành condotel còn thiếu đồng bộ khi chưa có quy định cụ thể… cũng gây ra rất nhiều trở ngại cho nhà đầu tư phát triển căn hộ cũng như chủ sở hữu căn hộ.

Bên cạnh đó, các nghiên cứu liên quan đến quy chế pháp lý về đầu tư, sở hữu, quản lý và vận hành khai thác căn hộ condotel vẫn còn thiếu vắng Tất cả những điều này đã ảnh hưởng không nhỏ đến sự phát triển thị trường quyền lợi của khách hàng và hiệu quả quản lý Nhà nước đối với loại hình căn hộ khách sạn Vì lẽ đó, hơn lúc nào hết, quy chế pháp lý về căn hộ condotel đang nhận được sự quan tâm từ các nhà đầu tư dự án căn hộ, khách hàng sở hữu căn hộ và cả cơ quan quản lý Nhà nước. Chính vì vậy việc nghiên cứu đề ra các giải pháp hoàn thiện pháp luật về căn hộ khách sạn (condotel) là nhu cầu cần thiết. Xuất phát từ tình hình nói trên, tác giả chọn đề tài “Những vấn đề pháp lý và thực tiễn kinh doanh Condotel ở Việt Nam hiện nay” làm luận văn thạc sĩ, với mong muốn góp phần hoàn thiện pháp luật về đầu tư, sở hữu quản lý, vận hành và khai thác thương mại đối với vấn đề căn hộ khách sạn (condotel) tại Việt Nam.

2. Tình hình nghiên cứu đề tài

Cho đến nay, liên quan đến chủ đề quy chế pháp lý cho căn hộ condotel, có một số công trình nghiên cứu như sau:

Bài viết của tác giả Lê Văn Cư “Lựa chọn mô hình cung ứng dịch vụ ở khu đô thị mới dưới góc độ tiếp cận quyền sở hữu tài sản” được đăng trong Tạp chí Kinh tế xây dựng số 2 năm 2011 chỉ mới đưa ra phương án thành lập tổ chức tự quản của các chủ sở hữu trong các khu nhà ở đô thị mới nhằm thống nhất quản lý đơn vị cung ứng dịch vụ nhà ở.

Luận văn thạc sỹ luật học “Pháp luật về quản lý chung cư ở Việt Nam” của tác giả Nguyễn Thị Thanh Nhàn bảo vệ năm 2015 tại Khoa Luật – Đại Học Quốc gia Hà Nội. Nội dung này đã cung cấp những nội dung nghiên cứu sâu quy định cụ thể để điều chỉnh các mối quan hệ trong việc quản lý, vận hành và sử dụng nhà chung cư đang là nguyên nhân chính của những mâu thuẫn xảy ra liên tiếp giữa chủ đầu tư và người mua nhà chung cư.

Luận văn thạc sỹ luật học “Hợp đồng mua bán căn hộ chung cư theo Pháp luật Việt Nam” của tác giả Hoàng Thị Oanh bảo vệ năm 2015 tại Khoa Luật – Trường đại học Quốc Gia Hà Nội. Luận văn này đã cung cấp những nội dung nghiên cứu sâu những quy định pháp luật thực định về Hợp đồng mua bán căn hộ chung cư, đồng thời nghiên cứu thực trạng mua bán căn hộ chung cư và các tranh chấp chủ yếu của loại Hợp đồng này…

Bài viết “Quản lý nhà chung cư cần mô hình mới” của TS Đoàn Dương Hải (2013) được đăng trong Tạp chí Kinh tế xây dựng số 01/2013 đưa ra mô hình thành lập Ban quản trị quản lý nhà chung cư dưới hình thức một công ty trách nhiệm hữu hạn. Những bài viết chưa đưa ra được hình thức hoạt động cho mô hình này và kinh phí để duy trì công ty như thế nào.

Nhìn chung những công trình nghiên cứu, các bài viết trên ít nhiều đều đề cập đến quyền sở hữu căn hộ chung cư. Tuy nhiên, vẫn chưa thấy có một công trình nghiên cứu đề cập trực tiếp về nội dung quy chế pháp lý căn hộ khách sạn (condotel). Vì lẽ đó, đề tài nghiên cứu Luận văn này là không trùng lặp với các công trình nghiên cứu trước đây.

3. Mục đích nghiên cứu, câu hỏi nghiên cứu của đề tài

3.1. Mục đích nghiên cứu đề tài

Mục đích nghiên cứu của Luận văn này là hướng tới việc hoàn thiện các quy định pháp luật đầu tư sở hữu, quản lý, vận hành và khai thác thương mại đối với căn hộ condotel.

Cụ thể, Luận văn sẽ:

Thứ nhất, nghiên cứu những vấn đề lý luận về đầu tư sở hữu quản lý, vận hành và khai thác thương mại căn hộ condotel.

Thứ hai, khảo sát, hệ thống hóa, và làm rõ quy định của pháp luật của Việt Nam về đầu tư, sở hữu, quản lý, vận hành và khai thác thương mại căn hộ condotel.

Thứ ba, khảo sát thực tiễn áp dụng pháp luật trong đầu tư, sở hĩnh quản lý, vận hành và khai thác thương mại căn hộ condotel để phát hiện các khiếm khuyết, bất cập trong pháp luật liên quan đến vấn đề này.

Thứ tư, đề xuất những giải pháp hoàn thiện các quy định của pháp luật và giải pháp nâng cao hiệu quả áp dụng các quy định của pháp luật về đầu tư, sở hữu quản lý, vận hành và khai thác thương mại cho các căn hộ khách sạn (condotel), góp phần hoàn thiện hệ thống pháp luật về thị trường bất động sản nói chung tại Việt Nam.

3.2. Câu hỏi nghiên cứu đề tài

Luận văn được thực hiện nhằm trả lời cho các câu hỏi nghiên cứu sau đây:

Thứ nhất, căn hộ khách sạn (condotel) là gì? Tại sao việc đầu tư, sở hữu, quản lý, vận hành và khai thác thương mại đối với căn hộ khách sạn lại cần có các quy tắc riêng biệt?

Thứ hai, các quy định của pháp luật có liên quan để điều chỉnh việc đầu tư, sở hữu, quản lý, vận hành và khai thác thương mại đối với căn hộ khách sạn tại Việt Nam hiện nay như thế nào? Có đáp ứng được nhu cầu điều chỉnh việc đầu tư sở hữu quản lý, vận hành và khai thác thương mại đối với căn hộ khách sạn hay không.

Thứ ba, thực tiễn việc đầu tư, sở hữu, quản lý, vận hành và khai thác thương mại đối với căn hộ khách sạn trong thực tế như thế nào? Có phát sinh những bất cập g về pháp lý.

Thứ tư, cần có những giải pháp nào góp phần hoàn thiện quy chế pháp lý cho việc đầu tư, sở hữu, quản lý, vận hành và khai thác thương mại đối với căn hộ khách sạn?

4. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu của đề tài

4.1. Đối tượng nghiên cứu đề tài

Luận văn tập trung nghiên cứu về các quy chế pháp lý căn hộ khách sạn (condotel) mà cụ thể là quy chế pháp lý liên quan đến việc đầu tư, sở hữu, quản lý, vận hành và khai thác thương mại đối với căn hộ khách sạn tại Việt Nam. Luận văn cũng nghiên cứu thực tiễn việc các quy định liên quan đến việc đầu tư, sở hữu, quản lý, vận hành và khai thác thương mại đối với căn hộ khách sạn tại Việt Nam.

4.2. Phạm vi nghiên cứu đề tài

Về thời gian: Luận văn xác định thời gian khảo sát các quy định và thực tiễn áp dụng quy định liên quan đến việc đầu tư, sở hữu, quản lý, vận hành và khai thác thương mại đối với căn hộ khách sạn (condotel) từ 2014 cho đến nay (từ khi Luật Kinh doanh bất động sản 2014 có hiệu lực thi hành)

Về không gian: các vụ việc, tình huống thực tiễn áp dụng các quy định liên quan đến việc đầu tư, sở hữu quản lý, vận hành và khai thác thương mại đối với căn hộ khách sạn là tại Việt Nam.

5. Phương pháp nghiên cứu đề tài

Luận văn đã sử dụng các phương pháp nghiên cứu chung của khoa học xã hội và các phương pháp nghiên cứu đặc thù của luật học để nghiên cứu đề tải, cụ thể là các phương pháp nghiên cứu sau đây.

Thứ nhất, phương pháp hệ thống hoa, phân tích và bình luận được sử dụng tại phần 1.1 của chương 1 Luận văn để làm rõ những vấn đề lý luận về căn hộ khách sạn và quy chế pháp lý về căn hộ khách sạn.

Thứ hai, hệ thống hóa pháp luật, phương pháp phân tích quy phạm được sử dụng tại phần 1.2 của chương 1 Luận văn để làm rõ những quy định của pháp luật Việt Nam hiện hành có liên quan đến căn hộ khách sạn.

Thứ ba, phương pháp phân tích tình huống pháp luật, phân tích vụ việc được sử dụng tại phần 2 1 của chương 2 Luận văn để làm rõ những thực tiễn áp dụng các quy định của pháp luật Việt Nam hiện hành có liên quan đến căn hộ khách sạn.

Thứ tư, phương pháp dự báo pháp luật, đánh giá tác động pháp luật được sử dụng tại phần 2 2 của chương 2 Luận văn để đưa ra các đề xuất nhằm hoàn thiện các quy định của pháp luật Việt Nam hiện hành có liên quan đến căn hộ khách sạn.

6. Các điểm mới, các đóng góp của luận văn

Trên cơ sở kế thừa các thành tựu của các công trình nghiên cứu đã công bố trong nước và quốc tế, luận văn đạt được những kết quả nghiên cứu có tính mới như sau:

Thứ nhất, luận văn hệ thống hoa và bước đầu hoàn thiện các khái niệm, đặc điểm của căn hộ khách sạn và phân tích sự cần thiết phải ban hành các quy định của pháp luật liên quan đến căn hộ khách sạn.

Thứ hai, luận văn phân tích và luận giải một cách khoa học các nguyên tắc, căn cứ của việc áp dụng các quy định của pháp luật cho căn hộ khách sạn (condotel), đánh giá toàn điện tình hình pháp lý liên quan đến căn hộ khách sạn (condotel) tìm ra các thiếu sót của hệ thống pháp luật về vấn đề này và các nguyên nhân của các thiếu sót đó.

Thứ ba, luận văn đã đề xuất một số phương hướng giải pháp hoàn thiện hệ thống pháp luật điều chỉnh về căn hộ khách sạn (condotel) tại Việt Nam.

7. Kết cấu đề tài

Luận văn ngoài phần mở đầu kết luận và danh mục tài liệu tham khảo thì nội dung luận vẫn được chia thành hai chương cụ thể là:

Chương 1: Những vấn đề lý luận chung và quy định của pháp luật về căn hộ khách sạn (condotel).

Chương 2: Thực tiễn áp dụng các quy định của pháp luật Việt Nam điều chỉnh căn hộ khách sạn (condotel) và các kiến nghị hoàn thiện.

[1] https://cafef.vn/hang-nghin-condotel-duoc-cap-phep-moi-du-phap-ly-van-chua-thong-2020080510524356.chn